中海外派息大減，大行看法分歧股價急挫，內房普遍績差未可沾手？

　　《經濟通通訊社１日專訊》多家內房昨日公布成績，普遍表現麻麻，當中中海外
（００６８８）去年盈利按年跌３９％，末期息亦減少３３％，越秀地產（００１２３）去年盈
利更跌６７％兼停派末期息，萬科企業（０２２０２）去年由盈轉虧蝕近４９５億元人民幣，雅
居樂（０３３８３）去年虧損擴大至１７２億元人民幣。績後大行對中海外看法分歧，美銀證券
升目標價至１７﹒９元，瑞銀卻只看１２﹒５元，今日股價急挫逾４％，越地及雅居樂亦跌逾半
成。另根據中指研究院報告，３月內地百城二手房價環比跌幅擴大，看來內地房市仍需時復甦，
內房股仍未可沾手。
　
＊中海外去年純利按年跌３９％，末期息減３３％至３０港仙＊
　
　　中海外去年全年純利１５６﹒３６億元人民幣，按年跌３８﹒９％；每股基本盈利１﹒４３
元人民幣，派末期息３０港仙，同比減少３３％，全年派６０港仙，減２５％。期內剔除稅後投
資物業重估增值及匯兌淨損益等影響後，核心股東應佔溢利為１５７﹒２億元人民幣，跌
３３﹒５％。收入１８５１﹒５４億元人民幣，跌８﹒６％。
　
　　集團系列公司合約物業銷售額上升０﹒３％至３１０６﹒９億元人民幣，相應銷售面積為
１１４９萬平方米，按年下降１４％。集團在中國內地１２個城市新增２２幅土地，新增土地儲
備總建築面積為４１６萬平方米，權益建築面積為３８９萬平方米，總地價為８０６﹒１億元人
民幣，權益地價為６９６﹒３億元人民幣。
　
＊美銀證券：盈利符預期利潤率前景較好，升目標價至１７﹒９元＊
　
　　美銀證券發表研報指，中海外去年盈利大致符合預期，維持「買入」評級及行業首選。雖然
集團的發展物業利潤率未能避免地受壓，但利潤率前景較好，且過去幾年高度重視一線城市，使
其可恢復利潤。去年集團核心利潤按年跌３３％，符合預期，上調其２０２５至２０２７年的利
潤預測３至４％，目標價由１７﹒４元升至１７﹒９元。
　
　　摩通指，中海外去年核心純利稍遜預期，主因利潤受壓，但亦屬行業趨勢，派息則好於憂慮
預期，回落幅度較小，變相派息率稍有增加，估計股價反應輕微負面，予目標價１６﹒５元，評
級「增持」。公司整體資產負債表維持穩健，惟預期市場將進一步下調公司盈利預測。
　
＊瑞銀：去年下半年合營項目貢獻遜預期，惟派息比率超預期＊
　
　　瑞銀稱，中海外去年下半年業績中合營項目貢獻低於預期，但派息比率超預期。集團去年核
心淨利潤為１５７億元人民幣，按年下降３４％，較該行預期低７％。差異主要源於合營及聯營
公司利潤份額大幅下滑６０％，其中中海宏洋（０００８１）去年淨利潤按年跌５９％。公司宣
派末期股息每股０﹒３港元，按年減少３３％，連同中期股息０﹒３港元，全年股息合計０﹒６
港元，派息比率達３８％，較２０２３年的３４％提升４個百分點，予「中性」評級，目標價
１２﹒５元。
　
　　滙豐環球研究指，中海外去年業績疲弱，但在預期之內，其影響被大幅提高至３８％的派息
率所抵銷。公司目標２０２６年實現利潤復甦，惟其合同銷售指引低於同行的樂觀預期。鑑於去
年銷售表現強勁，將其今明兩年的合同銷售預測上調６％和７％，相當於按年跌３％及升３％；
收入預測大致不變；毛利率預測降２個百分點；盈利預測下調２０％及１９％，維持「持有」評
級，目標價由１２﹒８元微升至１３元。
　
＊越地去年純利跌６７％停派末期息，萬科轉虧４９５億人幣不派息＊
　
　　越秀地產去年純利１０﹒４億元人民幣，按年跌６７﹒３％，不派末期息，２０２３年度末
期息為１４﹒８港仙；管理層解釋，派息比率為３０％至４０％的政策一直沒有改變，今次不派
末期息主因中期分派時已超出了這個比例。期內營業收入８６４﹒０１億元人民幣，按年升
７﹒７％；年內累計合同銷售金額約為１１４５﹒４億元人民幣，按年跌１９﹒４％；毛利率下
降４﹒８個百分點至約１０﹒５％。
　
　　萬科企業去年虧損４９４﹒７８億元人民幣，２０２３年度純利１２１億元人民幣，不派末
期息。單計去年第四季，萬科錄得淨虧損３０９﹒３億元人民幣，按季擴大３﹒５倍。去年收入
約３４３２億元人民幣，跌２６﹒３％，毛利２７８億元人民幣，跌５８﹒７％，集團實現銷售
面積１８１０﹒７萬平方米，銷售金額２４６０﹒２億元人民幣，按年分別降２７％和３５％。
公司部分應收款存在回收風險，因此合計計提信用減值２６４億元人民幣。
　
　　雅居樂去年虧損１７２億元人民幣，比２０２３年虧損１３８億元擴大，不派末期股息，雅
居樂去年５月首次宣布境外債券違約，考慮制定境外債整體解決方案，核數師對業績無法表示意
見。集團去年收入４３３億元人民幣，基本持平，去年預售金額為１５５﹒１億元人民幣，建築
面積約１１６萬平方米。去年底淨負債比率１０３﹒６％，升３７﹒８個百分點。
　
＊潤地去年純利跌１８％削末期息一成，龍湖少賺１９％末期息減５７％＊
　
　　另華潤置地（０１１０９）早前公布去年錄得股東應佔溢利２５５﹒８億元人民幣，按年跌
１８﹒５％，派末期息每股１﹒１１９元人民幣，按年減少約１０％，計入中期股息０﹒２０元
人民幣，全年股息為１﹒３１９元人民幣，按年減８﹒５％。期內錄得營業收入２７８８億元人
民幣，按年增長１１％；核心淨利潤２５４﹒２億元人民幣，下降８﹒５％；毛利率２１﹒６％
，下降３﹒６個百分點。實現簽約額２６１１億元人民幣，按年跌１５％，實現簽約面積
１１３４萬平方米，跌１３﹒３％。
　
　　龍湖集團（００９６０）去年純利１０４﹒０１億元人民幣，按年跌１９﹒０６％；派末期
息１０分人民幣，較去年同期減少５６﹒５２％。期內公司收入１２７４﹒７５億元人民幣，跌
２９﹒４７％；毛利２０４﹒１１億元人民幣，跌３３﹒２６％；除稅前溢利１８７﹒３１億元
人民幣，跌２４﹒２６％。龍湖截至去年底流動負債２４０８﹒７７億元，同比下降９﹒７８％
。
　
＊中指院：３月內地百城二手房價環比跌幅擴大，新房價格小幅上漲＊
　
　　中指研究院發布最新報告，３月內地百城二手住宅均價為１３９８８元人民幣╱平方米，環
比下跌０﹒５９％，跌幅有所擴大，同比下跌７﹒２９％。新建住宅均價為１６７４０元人民幣
╱平方米，受優質改善項目入市帶動，環比上漲０﹒１７％，同比上漲２﹒６３％。一線城市房
價相對平穩，二手住宅價格環比下跌０﹒３０％；二線城市二手住宅價格環比下跌０﹒７０％，
梯隊內成都房價現築底企穩態勢，二手房價格已連續５個月環比上漲；三四線城市二手住宅價格
環比下跌０﹒５９％。
　
　　整體來看，隨著各項政策加快落實，疊加高品質項目供給增加，預計二季度核心城市成交量
將繼續修復，一線及核心二線城市市場有望率先「止跌回穩」，但不同城市及城市內部板塊之間
分化行情或將延續。此外，開年以來，在房企補倉意願增強及各地政府加快優質地塊供應帶動下
，北京、上海、杭州、成都等核心城市土拍升溫明顯。３月北京、杭州、成都均刷新城市地價單
價紀錄，其中成都、杭州兩度刷新地價紀錄，土拍市場的回暖也有助於穩定房價預期。
　
＊黃瑋傑：內地房市短期難復甦，中海外若失守１３﹒３元要小心＊
　
　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目指，中海外業績差在預
料之內，因內地房市預期不會在短期內復甦，需要一段時間慢慢消化存貨，而某些開發商可能因
財務問題而需減價推盤，其他開發商如中海外即使負債不高，但人家減價賣樓，也為其將來開價
帶來一定壓力。中海外股價走勢似一個小型頭肩頂回落，跌穿１４元頸線，正考驗１００天線
（１３﹒５元）及２５０天線（１３﹒３元）支持，現價已很接近，若跌穿要小心，ＲＳＩ亦已
見走弱，失守上述兩條平均線機會較高。
　
　　黃瑋傑又指，內地上海、北京等一線城市或可用「觸底」來形容當地樓市，即應已見底，而
三四線及五六線城市仍要用「築底」來形容，即仍然供過於求，仍在營造底部，有機會未真正見
底，若有甚麼變數出現，可能會再穿底。
　
　　內房股今日跌多升少，中海外跌４﹒４６％收報１３﹒２８元，越秀地產跌６﹒４３％報
４﹒９５元，潤地升０﹒３９％報２５﹒９元，龍湖升０﹒２％報９﹒８３元，萬科跌
０﹒３６％報５﹒５２元，雅居樂跌７﹒４１％報０﹒５元，綠城中國（０３９００）升
３﹒０９％報１１﹒３４元，融創中國（０１９１８）跌１﹒９４％報１﹒５２元，世茂
（００８１３）跌３﹒４１％報０﹒８５元，富力地產（０２７７７）升３﹒８５％報１﹒０８
元，碧桂園（０２００７）跌３﹒１３％報０﹒４６５元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉