【美國減息】港銀跟減Ｐ，樓市如何走？息口敏感股可以點部署？

　　《經濟通通訊社１９日專訊》美國聯儲局昨日宣布減息０﹒５厘，為逾４年以來首次減息。
香港金管局宣布下調貼現窗基本利率５０個點子至５﹒２５厘，隨後本地銀行陸續宣布減最優惠
利率（Ｐ），有分析指，按揭息率回落，對樓按市場有正面支持，樓價有望止跌回穩。地產股今
日早段曾見回吐，惟其後普遍回穩，銀行股亦隨大市造好，個別金礦股如招金礦業
（０１８１８）則趁好消息出貨，上述息口敏感股往後可否再部署買入？
　
＊美聯儲局大比數通過減息半厘，鮑威爾：不會回到超低利率時代＊
　
　　美國聯儲局宣布，公開巿場委員會（ＦＯＭＣ）以１１比１的大比數投票結果，決定減息
０﹒５厘，聯邦基金利率目標區間降至４﹒７５厘至５厘，為２０２０年３月以來首次減息。
ＦＯＭＣ的會後聲明指，就業及通脹目標的風險大致平衡，對通脹回落的信心增加，雖然美國職
位增長減慢，通脹率仍處於較高水平，但進一步邁向美聯儲局２％的目標。在考慮進一步調整利
率時，官員將會評估接下來的數據、不斷變化的前景和風險平衡。美聯儲局點陣圖顯示，官員預
期今年仍有０﹒５厘減息空間，並預期明年減息１厘，年底時聯邦基金利率約３﹒４厘，到
２０２６年底進一步降至約２﹒９厘。
　　不過，美聯儲局主席鮑威爾表示，不會回到有數萬億美元主權債券和長期債券以負利率交易
的時代，廉價資金時代不會重現。而在大規模減息後，目前沒有看到任何跡象表明，美國經濟衰
退的風險上升，因為通脹正在下降，勞動力市場仍然處於非常穩定的水平。
　
＊渣打料美１１月續減息半厘，金管局：本港減息未必百分百同步＊
　
　　渣打大中華及北亞區兼香港財資巿場部聯席主管劉孟璣在網上會議表示，美聯儲局至今年年
底兩次議息均會繼續減息，料１１月有較高機會續減息０﹒５厘。港息方面，若美國今年最少減
息０﹒７５厘，ＨＩＢＯＲ未必跟足，料降至約３厘水平。至於會否開始啟動港銀下調最優惠利
率（Ｐ）周期，他表示，若今年減息步伐較快，Ｐ則有較大機會下調，但幅度僅會微調，不過減
息周期開始，減Ｐ方向明確。
　　美聯儲局減息０﹒５厘後，香港金管局亦宣布，貼現窗基本利率下調５０個點子至５﹒２５
厘。署理香港金管局總裁李達志表示，是次美聯儲局減息決定大致符合市場預期，儘管點陣圖中
顯示出未來的減息路徑，但未來減息步伐有不少變數，而減息周期才剛開始，料利率在未來一段
可見時間處於較高水平。另外，一般銀行在調整相關利率時會考慮一系列因素，包括美聯儲局議
息決定、本地資金成本及供求，以及資金結構水平等，而美聯儲局在加息周期時，加息相當多，
而本港最優惠利率上調並沒有百分百反映上述情況，故在「倒轉頭行」時，可能未必會完全同步
。
　
＊經絡：按揭息率回落至３﹒８７５厘，對樓按市場有正面支持＊
　
　　滙豐及中銀香港（０２３８８）同日跟隨美國宣布減息，最優惠利率（Ｐ）將由５﹒８７５
厘下調０﹒２５厘，至５﹒６２５厘，渣打香港亦將最優惠貸款利率下調０﹒２５厘，至
５﹒８７５厘。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，市場普遍Ｐ按計劃及Ｈ按計劃封頂利率為
Ｐ－１﹒７５％，即４﹒１２５厘，現時滙豐下調最優惠利率（Ｐ）０﹒２５厘，實際按息將下
調至３﹒８７５厘。所有供樓業主可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低
，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為３﹒３
厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。
此外，預測美聯儲局在未來一年內有機會累計減息２厘至２﹒５厘，港息將跟隨下調，香港１個
月銀行同業拆息（ＨＩＢＯＲ）或回落到２厘。
　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，本港已隨美進入減息周期，銀行減Ｐ令目前新按及供樓人
士的按揭息率均可同步下降，市場主要按息（包括Ｈ按及Ｐ按）減至３﹒８７５％，預期今年美
國減息幅度可共達１厘，料今年底市場實際按息可續跌至約３﹒７５％水平，供樓負擔有所減輕
。現時美國落實大手減息，銀行亦提早啟動減息周期，減息幅度快於及優於市場預期，供樓利息
下降及供樓負擔減輕，加上銀行樓按取態已具積極性，按揭優惠增加、審批時間縮短，多個利好
因素料可增加買家入市信心，而在租金續升、供樓利息趨降的形勢下，轉租為買的人將會增多，
料第四季樓市扭轉向好。
　
＊中原料樓價止跌回穩，利嘉閣料準買家購買力信心恢復＊
　
　　中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示，美國減息步伐較預期激進，現時減息
半厘，在利率見頂趨勢下，對息口敏感的樓價將止跌回穩，形容現時是撈底入市好時機。近期整
體樓市氣氛向好，先量後價，若本港銀行跟隨美國減息，加上供平過租效應，年底前樓價料見底
回升。而發展商捉緊減息大好時機，近日加快推盤步伐，估計目前最少８個全新盤部署短期內出
籠，涉及單位逾２７００伙，若發展商採取貼市價或低於市價的策略出貨，能刺激用家及投資者
入市意欲，１０月一手成交量料達２０００宗。
　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，整體樓市氣氛應會改善，因為之前是持續加息、急速加息
，以及橫行高息的年代，當美國落實減息，預示高息年代結束，並且有機會走入一個減息年代，
香港減息是遲早的事情，對市況一定會有幫助，相信準買家購買力信心陸續恢復。
　
＊萊坊：料全年樓價仍跌５％，高力：維持跌５至１０％預測＊
　
　　萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，今年餘下時間新盤反應仍會比二手
盤好，?預計香港樓價於今年第四季在谷底反覆徘徊，全年樓價下跌５％。２０２５年樓市會比
今年好，但由於貨尾量仍然高，樓價沒有條件大幅回升，預計升約３％。另外，估計香港同業拆
息將會繼續回落，而最優惠利率則回落較慢，而整體高息環境將會繼續影響新造按揭成本。由於
自２０２２年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍沒充足的購買力，樓價仍會受壓，特別
是二手樓價。
　　高力研究部主管李婉茵表示，由於目前整體樓市成交量偏低，一手貨尾單位仍有約２﹒１萬
個，減息對市場來說無疑是一項重要的利好因素，有助於提振整體經濟和樓市。然而，減息所帶
來的刺激效果，預計不會像今年２月底全面撤銷「辣招」後那樣明顯。當時撤招吸引了部分投資
者重新入市，惟目前市況疲弱，成交量稀少，相信減息後可刺激成交量回升，但仍維持２０２４
年樓價將下跌５至１０％的預測。另寫字樓市場的復甦將受到持續高供應的限制，而２０２５年
寫字樓供應預計接近３５０萬呎。在市場消化能力仍需時間恢復下，預測寫字樓租金於２０２５
年仍會下調約６％。
　
＊林家亨：有系統減息對銀行利大於弊，減息周期確認有利地產股＊
　
　　今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目請來國農證券董事總經理林家亨，他指雖然減
息會令銀行息差收窄，但影響不會太大，因銀行並非完全靠息差賺取利潤，而利率下降會令「債
仔」及企業更容易還錢，銀行就客戶的撥備會減少，反可提升貸款質素。再者，銀行本身亦持有
很多資產包括債券，減息令債券價格上升，也可彌補息差收窄帶來的損失。如果利率溫和地有系
統下降，其實對銀行整體利益大於損失。美國公布減息後，銀行股股價可能會有些少回調，但只
屬短暫。
　　至於地產股，林家亨指，股市永遠走在實體經濟前面，其中地產商最大龍頭新地
（０００１６）股價已創半年以來新高，由６５元開始升，很快已升穿８０元，並已升至５月時
的雙頂位，當然龍頭質素最好，其他地產股未必跟足其升勢，其中有些地產商無論減息與否都有
債務危機，也難與其比較。不過，既然減息周期已確認，代表未來只會繼續減息，故不宜那麼快
便斷言樓市會繼續向下。另領展（００８２３）股價表現比新地更好，因公司最大負擔來自利息
，但它已升至逾半年高位，由４月低位升足５個月，才迎來第一次減息，有貨應先行食胡，等
１１月再減息之前，以及起碼跌回保歷加通道中軸線之下，才再買入。此外，金礦股以至
ＳＰＤＲ金ＥＴＦ（０２８４０）都在美國落實減息後下跌，因很多人一個月前已知美國將會減
息，而在今次減息後，１１月才會再減息，無理由現在揸到１１月，下次可在１０月尾時再買入
，博到時金價上升。
　　地產股今日普遍上升，新地升０﹒０６％收報８０﹒６元，恒地（０００１２）升
２﹒０６％報２４﹒８元，長實（０１１１３）升０﹒９３％報３２﹒４５元，新世界
（０００１７）升１﹒４％報７﹒２２元，領展升０﹒１３％報３８﹒８５元，惟信置
（０００８３）跌０﹒９８％報８﹒０９元。銀行股亦普遍造好，滙控（００００５）升
０﹒５９％報６８﹒５５元，渣打（０２８８８）升２﹒２３％報８０﹒３５元，恒生
（０００１１）升０﹒４９％報９３元，東亞（０００２３）升１﹒２６％報９﹒６４元，惟中
銀香港跌０﹒６３％報２３﹒７元。金礦股則升跌不一，招金礦業跌３﹒０１％收報１２﹒９元
，紫金礦業（０２８９９）升２﹒５２％報１５﹒４８元，山東黃金（０１７８７）跌
１﹒６２％報１５﹒８２元，ＳＰＤＲ金ＥＴＦ則升０﹒１３％報１８６１﹒５元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉