【內房股】內地樓市「紅五月」疊加政策利好，內房股連日造好可再吼？

　　今年以來內地樓市逐步回暖，繼「金三銀四」後，核心城市樓市迎來「紅五月」，加上日前國務院印發《城市更新「十五五」規劃》，指出中央財政支持實施城市更新行動，並允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，內房股今日延續上日升勢，普遍升2至3%。記得部分內房股上月升勢凌厲，其中華潤置地(01109)及中海外(00688)先後破頂，內房股可再吼嗎？應如何選擇？
　
*核心城市樓市「紅五月」，首24日京滬二手房成交分別增15%及29%*
　
　　據內媒消息，今年以來全國多地房地產市場逐步回暖，繼「金三銀四」之後是「紅五月」。中指研究院數據顯示，5月1日至24日，北京、上海二手房成交量同比增幅分別為15%、29%。其中，上海5月10日單日網簽1664套，繼4月11日的1632套後再次刷新近5年單日新高。而在4月底出台的優化政策影響下，5月廣州、深圳樓市活躍度也有所提升。廣州市政府有關負責人表示，5月廣州全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。
　
　　另據深圳貝殼研究院監測，截至5月27日，今年5月深圳新房住宅成交量為3970套，較去年同期增長51%；二手房住宅成交量達5006套，同比增長21%；一二手住宅合計成交8976套，同比增長33%。深圳中原研究中心今日最新數據更顯示，今年5月深圳一二手住宅成交10079套，環比上升11.4%，同比上升28.4%，為近14個月以來首次突破萬套。
　
*城市更新「十五五」規劃出爐，中金：內房升勢由三重利好帶動*
　
　　另外，國務院日前印發《城市更新「十五五」規劃》，首個國家層面的城市更新發展藍圖正式出台。《規劃》明確了未來5年城市更新的重點工作，部署了目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措，要求更大力度支持盤活存量土地，同時提出積極吸引社會資本深度參與城市更新，財政、金融與社會資本協同的投融資機制有望破解長期制約行業發展的資金瓶頸。《規劃》提到，中央財政支持實施城市更新行動，並允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設。據內地多家機構測算，「十五五」期間城市更新的市場規模預計達到15萬億至20萬億元人民幣，這一政策紅利將全面啟動相關產業鏈，帶來長期投資機遇。
　
　　中金發表報告指，本輪內房板塊升勢主要由三個因素帶動：基本面改善、政策利好，以及資金輪動。中金看好內房板塊，認為板塊目前正處於一個Beta上升趨勢的中段，而銷售量與價格的改善，將成為板塊下一階段增長的催化劑。
　
*高盛：一線城市樓價令人鼓舞，中海外潤地股價或開始反映更廣泛復甦*
　
　　高盛則指，在過往的房地產周期中，股市一直扮演領先指標的角色。目前中國一線城市房價已顯示出令人鼓舞的企穩跡象，自2026年3月底以來，該行覆蓋的內房開發商股價平均上漲6%，其中表現更強的國企開發商平均上漲17%，而中海外及華潤置地股價更上漲約30%。今次反彈顯示，市場可能已開始計入比該行基準情境更廣泛的復甦，即上海及深圳將帶領目前的轉折點。為測試在更樂觀的市場預期下，目前的估值是否合理，該行應用「四支柱復甦框架」，評估人口結構、收入、負擔能力及供應情況，對一二線城市進行分析。
　
　　該行在上海及深圳之外，選擇15個城市，組成「領先城市」陣營。分析顯示，若這15個城市的房價出現轉折，即達到該行樂觀情境下預計上海及深圳到2028年底上漲15%的幅度，並選取本次反彈中表現較佳的中海外及華潤置地作為例子。以物業發展為主、領先城市可售資源暴露度高達80%以上的中海外，將是合約銷售增長的最大受惠者，而華潤置地除了受惠於物業發展復甦外，亦可能因房價上漲帶來的財富效應，帶動商場表現及租金收入改善。該行樂觀情境分析顯示，到2028年，上述兩家公司的現金盈利較2026年預計分別增長超過30%及50%。
　
*碧桂園4月淨新增違約債務18.78億人幣，增11宗大額訴訟*
　
　　不過，碧桂園(02007)公布，集團作為發行人，4月淨新增違約債務18.78億元（人民幣．下同），涉及新增金額5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件11宗，涉及金額合計約14.52億元。集團指，根據中國執行信息公開網，4月新增3條被執行信息，涉及新增執行金額合計100萬元。
　
　　另外，集團指，附屬公司碧桂園地產集團4月淨新增違約債務35.01億元，新增金額5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件8宗，涉及金額合計約12.63億元，新增2筆失信被執行人情形、涉及新增執行標的金額合計4.96億元。
　
*麥嘉嘉：龍頭內房或續受惠樓市數據穩健，中海外或見17元潤地見40元*
　
　　永豐金證券（亞洲）金融商品交易部主管及研究部主管麥嘉嘉認為，若往後內地樓市數據繼續正面，內房股有機會進一步推升。現時一二線城市表現都向好，北京及上海網簽數量表現不錯，上海5月10日單日網簽1600套以上，而5月深圳新房成交量較去年同期增長51%。另外，內房獲政策重磅催化，包括三條紅線實質鬆綁，甚至推出城市更新「十五五」規劃，有地方政府專項債支持，融資環境明顯改善，所以政策底部已經見到，優質國企會有一定防禦性，另亦留意到有些對沖基金自4月中再增加對內房股配置。
　
　　麥嘉嘉續指，若5月樓市數據較穩健，龍頭內房可能會繼續受惠，但始終要留意部分小型民企債務違約風險未完全解除，行業分化亦加劇，民企及國企表現會持續分化，故內房要揀優質標的國企，例如中海外股價預期有機會上衝前一個浪頂約17元，潤地則可上試40元，國企以這兩間為首選。相信內房股價也會是國企先起步，若累升5至10%後，可能有投資者開始嫌貴，才有資金轉而吼龍湖(00960)及萬科(02202)等民企龍頭。
　
　　內房股今日普遍造好，潤地升3.11%收報36.42元，中海外升2.69%報16.04元，龍湖升2.17%報8.02元，萬科(02202)升2.58%報2.78元，越秀地產(00123)升5.03%報4.59元，融創中國(01918)升2.11%報0.97元，雅居樂(03383)升2.04%報0.2元，建發國際(01908)升2.92%報16.24元，中國金茂(00817)升0.58%報1.75元，富力地產(02777)升1.41%報0.36元，新城發展(01030)升0.55%報1.83元，世茂(00813)升4.85%報0.108元，旭輝(00884)升6.56%報0.065元，惟碧桂園跌2.88%報0.236元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社1日專訊》