《外資精點》瑞銀︰本港樓價下半年至2027年料持平，租金2028年起開始放緩

　　瑞銀發表研究報告指出，隨著發展商的股息收益率息差以高於歷史平均的溢價交易，該行相信市場尚未充分定價香港物業市場的四個關鍵風險。該行建立情景以顯示人工智能對就業的干擾、大灣區更深整合、北部都會區上升的房屋供應，以及較慢人口流入如何影響關鍵行業驅動因素。瑞銀預期樓價於2026年下半年至2027年預測大致持平。租金應在短期繼續增長，但由2028年起開始放緩。因此對發展商轉趨更謹慎。

　　四個尚未定價的潛在風險1）失業復甦：儘管自2024年起本地生產總值增長3-4%，就業創造已顯著轉弱。畢業生就業機會自2023年起下跌超過70%，而青年失業率維持高企於7-8%。2）大灣區整合：更好的交通連接及轉弱的收入可見度可能加速跨境遷移以尋求較低房屋成本，尤其在人口老化下。3）北部都會區供應：該行估計短期房屋供應短缺將僅維持四年，遠短於先前12年的上行周期。4）人口缺口：淨人口流入於2023-25年平均每年僅3.2萬，遠低於達到政府2042年城市規劃目標960萬人口所需的每年15.3萬。

　　該行預期住宅租金於2026-27年預測繼續以中至高單位數增長，受短期供應緊張支持。然而，租金增長可能由2028年起顯著放緩。利率不確定性及更嚴格跨境投資管制可能限制進一步樓價升值。就寫字樓而言，潛在人工智能驅動的就業取代很可能抵銷供應管道下降的好處。預期寫字樓空置率維持於低雙位數，僅支持2025-30年預測每年2%租金增長。

　　該行預期豪華住宅受人工智能帶來的財富創造支持，因此將九龍倉(00004)上調至「買入」。相反，對大眾住宅維持謹慎。
 

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《經濟通通訊社12日專訊》