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07/11/2012

沒樓炒,可以炒甚麽?

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   美國面對大選結果,香港則持續面對熱錢的困擾。

 

  筆者從事投資銀行業,認識不少内地商家與富豪,他們都有一個相同的特徵和喜好,就是都熱衷炒賣房地產。香港政府在推出樓市調控政策之後,效用肯定是存在的,成功導致絕大多數内地朋友也暫緩投資香港樓,或許這是大部份香港市民樂於見到的。

 

  可是,當香港政府正在致力打壓瘋狂樓市的同時,氾濫的熱錢,早已滿瀉至其他資產市場,包括非住宅的物業市場。

 

  在香港,商鋪早已經淪陷了,現在投機者連停車位也不放過,再度成爲熱錢追捧的目標。以筆者觀察,商鋪炒家有自己的炒樓配方,高價擡高物業價值後,再尋找租戶高價承租,後果是導致租金瘋狂飆升。不過,羊毛出自羊身上,物價同步飆升,這不是香港市民樂於見到的。若找不到租戶承接,實力稍遜的炒家,就自己另組公司,自己承租自己的單位,拿著租賃協議到銀行那裏做按揭,發揮槓桿效應,同樣「賺到笑」。

 

  停車位卻有點不一樣,國際著名品牌不會特意來港高價承租車位,始終車位租金有一定的市場指標和需求,也存在其他替代性的供應和需求,若車位租金不能同步飆升,回報就會愈來愈低,愈來愈不吸引,泡沫愈吹愈大,停車位只能成爲炒家之間的炒作工具,難成主流。

 

  有些時候政策的效果會出奇不意,政策的影響是動態的,不是靜態的,所謂牽一髮動全身,隨時收到反效果。在政府推出新政策後的第二個周末,二手成交依然冰封,但是住宅的租務市場卻火速轉熱,租金不跌反升。筆者留意到主要有兩個原因,第一不少外來人士不願支付15%額外印花稅,轉爲租樓。另外,不少準買家憧憬住宅樓價有較大的機會回落,因此轉向投入租務市場租樓,政策同樣也扭曲了住宅租務市場的需求。外來和本地熱錢不散,需求始終也是扭曲的。

 

  近期,熱錢加速流入,香港金融管理局持續注資壓抑港元升值。不過,外圍卻並非如此樂觀。早前10月份的芝加哥PMI差過市場預期,美國第三季度業績整體表現又疲弱。美國總統大選正式進入最後的倒數階段,投資界除了關心美國就業市場能否改善之外,因美國財政部再度指出聯邦政府將在今年年底前達到債務上限,目前投資界也極爲關注美國能否妥善解決「財政懸崖」的情況,外圍的憂慮再次出現。

 

  過去一段時間,美股在調整,港股卻在上升。一股支撐港股在美股先行走弱之後獨立走強的主要因素——「熱錢」隨時有可能被投資市場過份解讀。平心而論,這一波資金返港的持續性和規模有待觀察,但到目前爲止,其實無法和2009年相比,更無法長遠支撐港股在不利的環球市況下獨自上升。

 

  環球政治干擾因素正在增加,短線看來比較適合採用防禦策略。未來一週内地和環球的各項宏觀經濟數據將密集發佈,同時,美國大選和中共18大召開兩大政治視窗正式拉開帷幕,市場波動難免。

 

  不過,看似目前內地市場積極信號增多,內地經濟回暖得到進一步確認,繼早前公佈的10月份官方製造業PMI回升至盛衰分界線以上之後,10月份的内地非製造業商務活動指數,亦按月回升,也繼續在盛衰分界線以上。

 

  内地製造業PMI的改善,主要受惠於新訂單及產出改善,顯示出經濟增長趨勢穩定,但復甦的持續性有待觀察,外貿出口訂單看似疲弱,在第四季度經濟復甦的力度估計也不會太強,因此投資者也不宜過份樂觀。
 

 

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