【地產熾熱】暫停加息利好樓市 空置徵稅效果小 樓價升勢料持續
美國聯儲局維持「鴿派」下，市場幾近全面相信今年不再加息，更有意見認為轉為減息，香港樓市自農曆新年後現「小陽春」。雖然本港一手私樓空置稅草案4月1日已在立法會開始討論，但分析認為即使政策正式實施後，對發展商影響亦不太大，加上港府對「加辣」非常審慎，發展商的投地意欲又未有減退，樓市有望繼續走高。
中原城市領先指數（CCL）連升八個星期，是近兩年來最長升浪（資料圖片）
樓市料繼續熾熱活躍
截至上周四（4日），中原城市領先指數（CCL）繼續上升，最新報179.5點，按周升1.18%，連升八個星期，是近兩年來最長升浪，近三周累升近3.5%；而八大樓價指數亦已連升三周，是逾7年（367周）來首見。官方數據方面，差餉物業估價署3月底最新公布，2月份全港私樓售價指數最新報365.2點，按月升1.3%，雖然只是第二個月連升，但指數上年由8月起不斷下滑，今年才出現反彈回升。恒生地產分類指數上周三（3日）亦已破頂至45890點，周一（8日）中午收報45241點，今年以來暫累升近22%。
美國今年難望再加息
美國加息步伐對香港樓市有重大影響。雖然聯儲局去年第「時冷時熱」，但今年明顯已甲鷹轉鴿。據聯儲局3月20日公布的議息決定，維持聯邦基金利率區間於2.25至2.5厘不變，主要因為數據顯示美國經濟轉弱，加上中美貿易戰的影響，美國目前未有條件談加息。之前預測今年會加息一次的大摩，4月初亦下調美國聯邦基金利率預測，預期今年不會加息。大摩直言，市場低估聯儲局主席鮑威爾對經濟下行風險的展望，採取預防措施的意欲。銳升證券聯合創辦人及首席執行官鄧聲興對表示，美國當前加息機會不大，美國消費者物價指數、失業率等數據都反映利率政策不容許太大的改變，並維持在低息環境。
美政治因素緊扣幣策
除了經濟因素之外，政治因素亦間接影響美國加息步伐。鄧聲興直言，「（美國總統）特朗普是一個著重經濟和股市（表現）的人，加息只會令他不利。」特朗普下年將要競逐連任，如要兌現當初「美國優先」的承諾，維持在現時的低息環境將更有利於實施政策。不過，更令人意外的是，最近白宮國家經濟委員會主席庫德洛指，期望聯儲局即時減息半厘，是首次有白宮員公開談論減息，外界都猜測是特朗普最新的方向。據最新利率期貨市場便顯示，今年12月份減息機會近70%，加上早前有消息指，特朗普與鮑威爾關係變得緊張，如果由主張減息的人代替鮑威爾出任聯儲局主席，將更有利地產股。不過，鄧聲興就笑言，現時談減息實在言之過早，才剛剛踏入第二季，未有足夠數據及資料支持減息決定。
港辣無期亦不虞加辣
香港地產與樓市亦同樣深受港府政策影響，自2009年港府開始對樓市「加辣」，即推出首輪逆周期措施，之後幾乎每年從未間斷。財政司司長陳茂波2月底公布新一份《財政預算案》，市場期望的「減辣」，包括希望放寬壓力測試及按揭成數的政策始終沒有出現。金管局總裁陳德霖於2月中強調，本港地產市場是否已經進入下行周期，需要更多時間觀察。不過，目前亦沒有消息指政府再行「加辣」，主要因為港府政策傾向保守，以免牽一髮動全身，影響經濟增長。
空置稅發展高推盤快
特首林鄭月娥自2017年上任以來，於去年中公布「娥六招」，當中徵收一手樓空置稅正如箭在弦，目前已進入立法階段，運房局局長陳帆在本月初已在立法會房屋事務委員會上就空置稅，與一眾議員作出討論。鄧聲興認為，「空置稅會發展商加快推盤，但又未致於會大量拋售貨尾。」新地(00016)上月就已經低調重推大埔白石角雲匯逾700伙貨尾，更向買家提供現金回贈，變相減價促銷。目前，暫未見其他發展高大規模出售貨尾單位。
公私營合作締造雙贏
港府上年12月份更新長遠房屋策略，長遠希望將公私營房屋比例由「六四比」轉至「七三比」，變相令私人房屋供應減少。鄧聲興認為，「目前公私營房屋都未能滿足市場需求，改變公私營比例其實影響不大。」據土地供應專責小組最新報告提到，土地供應中短期選項之一，就是利用新界私人農地儲備，作公私營合作發展，不過目前連機制都沒有確實難以討論。鄧聲興指出，公私營合作發展是「雙贏」的局面，因為公營房屋目前就是針對「上不了車」的一群，在地產商角度而言，能吸納更多客源，加上單靠政府推出公營房屋速度實在太慢，故合作發展可說是互惠互利。
發展商投地意欲未減
今年初多次投地皆出現流標，如啟德跑道區首幅商業地，主要因為入標價未達訂價預期，不禁令市場湧現不安情緒。不過，就第一季而言，發展商整體投地意欲未減，日出康城11期項目3月22日開始入標，共接獲29份發展意向書，是各期歷來最多。而上月尾啟德第4B區1號亦以98.93億元批予新世界(00017)、恒地(00012)、會德豐(00020)等公司合組的財團，比萊坊估計最少92.8億元高出逾6.6%，同亦較中原地產預計97.5億元略高，反映目前各發展商依然看好前景。
目前多方面因素下，樓市熾熱氣有望延續，亦有利提升地產股的投資價值。
嘉里短線出擊 新地中長線穩守
目前市場預料美國聯儲局今年不會加息，甚至有機會減息，香港樓市在農曆新年起現「小陽春」，分析相信樓價短期將延後升勢，整體有利地產股繼續上揚。不過在眾多地產發展股之中，屬二線的嘉里建設(00683)股價與資產凈值折讓大、值博率高，較具短線投資價值；而新鴻基地產(00016)業務整體穩步上升，能於中長線穩守出擊。
相比起其他地產發展商，嘉里建設往績市盈率為6.65倍不是最低，但其預期市盈率只有7.74倍，是地產發展商中最低，加上其每股股價與資產凈值折讓近49%，是繼嘉華國際(00173)之後最大，反映現時股價遠低於公司帳面值。在基本因素上，雖然嘉里建設去年盈利下降，不過等待更多售樓利潤入帳後，相信便能夠反映公司真正的業務狀況。
嘉里今年盈利預料改善，更多售樓收益入帳
嘉里於3月中公布去年全年業績，盈利按年跌19%至74.99億，主要因為採取新會計準則營業額亦只有214.33億元，按年下降39.7%。在香港方面，年度營業額按年跌62.6%至81.23億元，毛利亦跌16.1%至33.25億元，收入主要來自何文田皓畋、屯門滿名山的確認銷售，雖然整體表現雖然符合預期，不過市場對盈利下降存在憂慮。
英皇證券研究部總監陳錦興向解釋，嘉里業續只反映上年大部分時間的情況，加上現在只是第二季開始，相信待售樓利潤入帳後，公司今年業績亦不會弱到哪裡去，而在合約銷售和租金收入方面相信都會有不錯的表現，故不太擔心嘉里的基本面情況。他續稱，在大環境利好、息率維持不變下，普遍地產商第一季銷售表現都不錯，並相信會持續到下季。
中國泛海證券投資部資產管理副總裁黃竣渝亦向指，不擔心目前嘉里業務情況，因為本港整體物業需求開始減慢，一線地產商都會先受壓，相反如嘉里的二三線地產商，因為樓盤的數量不多，受壓的速度會較慢，變相有更多時間消化，影響亦會減弱。
股息政策助重建信心 嘉里石硤尾項目關鍵
多間大行上月中都紛紛就嘉里的業績發表研究報告，當中花旗強調，嘉里今年只得石硤尾緹山一個新項目推出，然而銷售會繼續受皓畋及滿名山兩項舊項目帶動，而銷售目標就較上年90億元少10億元。據花旗估計，皓畋、滿名山兩項目的貨尾都不多於9%，累計銷售額達83億元。花旗又指，雖然其核心增長下降50%，預期2019至2021年的盈利將維持在50億元水平，基於預期嘉里具有65%的資產淨值折讓，該行有信心在穩健的股息政策下，嘉里有更好的表現，故微上調其目標至少32元。
不過，匯證就不太看好嘉里前景，並指出其香港物業銷售或面對挑戰，而今年盈利關鍵在於其豪宅項目45伙的緹山，不過估計該盤或需要較長時間被市場消化。匯證推測，嘉里今年全年在港銷售只能達64億元，較嘉里自行預期的80億元為少，故將其目標價下調逾3%，由32.3元調低至31.3元。
黃竣渝：嘉里可望上試42元 值博率極高
黃竣渝則指出，目前嘉里股價走低正是入市的好時機，後市料有很大上漲空間。該股在今年2月至3月中出現橫行區，及後出現上升通道，如果以橫行區約33.5元作為支持位推測，有望上試42元水平。相對而言，如果嘉里出現回調，由現價（約34.5元）下跌至33元左右水平料有支持，大跌空間不，故值博率高。黃竣渝認為，嘉里目前100天線及50天線等長期平均線都上移，反映該股中期還有上升空間。
目前地產板塊上，他認為選股以追落後、二三線股較好，因為一線地產股已經接近觸頂，現價值博率低，同時高追風險大，故嘉里是短線或中短線的選擇。他補充，嘉華國際與嘉里目前的走勢相似，故亦可考慮購入。
陳錦興亦認同，嘉里目前適宜追落後，相比一線地產商，其物業屬高端及精品的行列，租金收入亦見穩定。他補充，雖然今年以來嘉里已上漲不少，不過依然有上望空間。他又強調，嘉里作為二三線地產商沒有很多樓盤，而其何文田皓畋項目收入今年才開始入帳，故目前股價未反映公司成績。他補充，嘉里上年中期只派0.4元比少兩成，而末期息派0.95元比增加近6%，如果嘉里繼續改善其股息政策，相信亦有利股價向上。
野村於3月中發表報告指出，去年嘉里於本港的合約銷售下跌，而今年的目標為80億，低於去年水平，反映管理層取態保守。不過隨著更多大型項目於下個財年前落成，將帶動嘉里股價進一步向上。毫無疑問去年核心盈利的確遜預期，不過去年末期派息增至0.95元，重建市場對股息政策的信心，故將目標價由29.5元升至35元。
新地多項項目推出支持業績 積極增加土儲
新地今年有多個新盤，上半年分別有土瓜灣Downtown 38、深水埗匯璽三至五期、屯門御半山二期、東半山司徒拔道18號第一期及海榮路住宅項目第一期，合共1967伙，再加上何文田天鑄、元朗Grand YOHO第一期、西南九龍匯璽第3期加推的新盤，盤數必定不會比同行少，而按Downtown目前的銷情看，新地2019年上半年成績料理想。在投地方面，新地本年度已動用481億元投得四幅地皮，佔政府已賣出地皮近六成，故新地業務上的確比同行更積極，有利公司基本面有更好表現。
新地2月尾公布截至去年底止中期業績，雖然每股基本盈利7.07元，派中期息1.25元，按年升4%，但在基本面上，純利按年跌38%至204.69億元，營業額亦按年跌32.7%至371.12億元。黃竣渝解釋，目前地產市場最大的挑戰是需求問題，「要買樓嘅人一早已經買咗，會買樓嘅除咗年青人，其實只會愈嚟愈少」，這是全部發展商都要面對的問題。至於如何從成本角度上，如原料或薪金作出調整，從而增加利潤，這些都要視乎公司的管治能力，這都是在資本市場，或者股價上未能反映的因素，所以新地業績的表現有所退步其實都是意料中事。
不過，新地的優勢就在於資金、土地儲備、樓盤，公司今年就將會在港推出4個新住宅項目，包括東半山司徒拔道18號第一期、西九龍匯璽III、屯門御半山第二期及海榮路住宅項目第一期。下年度賣地計劃推售15幅住宅用地，預計可供應8850個單位。連同兩個鐵路物業發展項目及重建項目，下一財政年度可供應15540個住宅單位。再者，新增7幅住宅地位於大坑道、屯門景秀里與景峰徑交界、鴨脷洲海旁道、西貢響鐘西貢公路、香港南風道、屯門第48區青山公路青山灣段、大埔馬窩道。整體至言都比其他發展商有資本上的優勢，故中長線選新地穩守。
大行指新地銷售有望持續上升 調高目標價
相對於嘉里，新地獲更多大行支持。野村在3月初發表研究報告指出，雖然新地中期核心盈利受本港物業銷售入帳延遲影響，按年跌31%至137億元，但純利跌幅仍符合預期，中期派息亦增4%，反映樓市氣氛改善，故將目標由142.2元升至150元。至於何時推出「瓏璽」第三期、司徒拔道第一期項目，相信可為高檔及豪宅物業的需求「試水溫」。
匯證在2月底亦發表研究報告，預計新地本年度基本盈利將按年升5%至320億元，本年度新地銷售額亦按年升15%至480億元，下年更達500億元，對未來前景具正面預測。大和當時亦發表報告以基本面角度分析指，強調相信基本因素仍然強勁，相信未來會繼續提升派息，並伺機出售非核心資產，故將目標價則由157.1元調升至160.8元。
陳錦興：新地現偏高 要突破視乎大市表現
黃竣渝直言，現階段不宜吸納新地，因為現價水平（140.9元）非常貼近頂位，即142至143元水平，即使現價買入再走高至144至145元，最多都只賺5元左右，加上股價上漲的機會率只是五十五十，值博率不高。他建議，近期大市到達30000大關的心理關口，如果港股回調就是吸納新地的時機，趁下跌至131至133元水平低位吸納。
陳錦興亦認為，新地過往十年都在90至140水平大幅上落，故現價水平亦屬於高位。他補充，股價能否突破再向上，除了要考慮業績和銷售數據外，亦要考慮大市表現，畢竟地產股大部分時間都隨跟大市上落，故外圍政經因素都有影響。
表列部分地產股股價表現、股價與資產淨值折讓
撰文：盧逸文
《經濟通通訊社》