【港樓演義之至暗六年】大鱷沙士八萬五連殺 價冧七成負資產十萬
1997年6月30日，港督府的米字旗在「Last Post（最後崗位）」的樂聲和雨聲中徐徐落下；7月1日，香港大球場萬眾雲集，慶祝回歸及為香港未來祈福；8月7日，恒生指數無視東南亞正在蔓延的金融風暴，創下16673點的歷史新高；金管局更借出10億美元馳援國際貨幣基金組織（IMF）172億美元救助泰國的方案，絲毫不覺大鱷已兵臨城下。
其後整整六年，伴隨撻訂、割價、失業、Call Loan、甚至燒炭……香港樓市一沉不起。回頭看，當年通街平貨乏人問津，眼下納米天價卻眾人墟冚，歷史和現在是那麼荒謬又那麼真實。
2003年沙士令樓市終極一跌，全城樓價插水；黃埔花園859呎單位僅售185萬 (Kenji攝)
拆息最誇見三百厘 撻訂、割價潮湧現
1997年10月23日，在泰國、馬來西亞、印尼連下幾城的量子基金創辦人索羅斯（George Soros）開始首輪狙擊香港，以狂拋港元拉低港元匯率，逼使金管局扯高銀行拆借利率最誇張至300厘，當日恒指重挫1211.47點，28日再狂瀉1621.8點，盛極一時的樓市開始轉勢－－撻訂潮湧現，新樓盤割價，地產中介櫥窗滿是「欲哭無淚」、「股票拖累」、「十萬火急」的求售廣告。至1998年春季，香港失業人口突破了10萬人的歷史新高。
但情況仍未到最壞，至1998年8月，索羅斯揚言「一戰終結香港」，最終港府史無前例連續10個交易日累計動用近1200億港元狂掃33隻大藍籌推高期指；8月28日期指結算日當天，宣布港元港股反擊戰「勝利」。
無視經濟逆轉 兩年新增供應多達19萬
回到在香港處於亞洲金融風暴的風眼的1997年10月，首任特首董建華於首份《施政報告》提出被稱為「八萬五」的安居計劃，包括每年興建公營和私營房屋單位不少於85000個；十年內全港70%的家庭可自置居所；輪候租住公屋的平均時間縮短至3年等。
「官鱷大戰」官府「勝」了，但樓價卻在短短一年間暴跌五成，中原城市領先指數(CCL)自1997年10月的102.93挫至1998年10月的45.71。樓市元氣大傷，疊加1998年香港GDP錄倒跌5.1、失業率高企，卻並未引起港府對經濟已經逆轉的警覺；除1998年6月宣布暫停供地9個月外，1997－1999年三年累計賣出的住宅用地分別多達19塊、10塊、16塊，且不包括居屋計劃用地等。
激進供地的後遺症隨著2000年首批「八萬五」計劃85710個單位建成開始顯現；到2001年，再有10萬個單位面市，令1999年-2000年漸現復甦的樓市因供應急升再度承壓。
董建華「沒提過＝不存在」失公信 孫九招救駕
令人譁然的是，2000年6月29日，董建華面對傳媒追問「八萬五」何去何從時，首次明言「從98年就再沒有提過『八萬五』這個字眼，你說還存不存在？」此「沒提過＝不存在」的關公災難令董氏房屋政策至此威信無存；加上被詬病以發展數碼港為由，讓電訊盈科(00008)免競投獲得土地興建豪宅，以及以推動環保為名，容許地產商大興「發水樓」，民望愈見下跌。
2001年，董建華於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」 (資料圖片)
禍不單行，2001年「911」事件重創香港航運、旅遊業，10月中原城市領先指數失守40大關，相當於自1999年中的復甦高位下降近四成。九龍站上蓋擎天半島首批開售不到4000元，董建華其後於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」。
2002年7月，董建華開始第二屆任期並推行高官問責制。時任房屋及規劃地政局問責局長的孫明揚，經過4個多月的研究，於2002年11月公布被稱作「孫九招」的「托市」措施，包括取消拍賣土地及暫停勾地一年、即時結束居屋計劃、終止出售公屋計劃等。
負資產逾十萬宗 九招救市「遺毒」發酵
「孫九招」旨在重建市民對樓市的信心，但人算不如天算，2003年沙士令樓市終極一跌，中原城市領先指數當年8月低見31.77，較97高位蒸發七成，全城樓價插水；海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津，黃埔花園859呎單位僅售185萬，沙田第一城980呎中層單位亦只開價229萬，沙士前後開盤的豪宅貝沙灣部分分層呎價低至5000元……平貨通街，卻無人敢買。
房子資不抵債，全城負資產數字高逾10.5萬宗，相當於每5個供樓港人就有1個負資產，共涉未償還貸款逾1650億元。
以天水圍嘉湖山莊為例，負資產個案就超過1000宗；發展商以震撼呎價1998元推售的將軍澳廣場，亦有一半新盤業主淪為負資產。半生積蓄來買樓，卻換來揹上重債負資產，有人甚而自尋短見……
2003年沙士令樓市終極一跌，全城樓價插水；海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津 (Carol攝)
未能挽樓市於狂瀾，「孫九招」的「遺毒」卻在2005年3月14日接替董建華「腳痛下台」的曾蔭權施政年代發酵。忌憚樓市繼續下挫的「煲呔」，一方面沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策，另一方面續以被動的勾地制取代定期賣地，最終令私人住宅落成量急跌，疊加內地淨遷入人口每年遞增以及2008年內地「四萬億」計劃引發的北水南下潮，均埋下今日樓價因供應無以為繼而暴炒狂升的伏筆。
表列董建華任內主要房策及香港樓價變化
董建華1997年7月－2005年3月任內期間，樓價累計下跌50%，最多時曾挫七成。表列董建華任內主要房屋政策及香港樓價變化：
撰文：俞瑾