《樓市點評－汪敦敬》消費者應掌握樓宇質素評分－－討論屋苑五星級制

　　《樓市點評》本文再次拋磚引玉，拋磚引玉很多時被視為客套說話，但本文的目的卻真的是誠心提出一個看似天馬行空，卻極具討論價值的概念：究竟住宅屋苑有沒有一套客觀的評估方法？現在市場認知往往受傳媒或者網上討論所左右，多人談論的屋苑視為熱門，少人提及的屋苑歸類為冷門。很多很有質素卻少人談論的屋苑，成為市場上所謂「坐冷板凳」的屋苑，因少人問津而成交稀少，而且價格偏低；很多賣樓花時多人談論的屋苑，則被視為高人一等。這種認知的主導權，應該重回消費者手上才對，倚賴信息對消費者未必是最理想。就算我們討論不到一個理想的評級方向，但如因多討論而令人們重視這個問題，亦會對消費者認知有很大幫助。

　　現今情況是樓市指數基數是要成分屋苑不斷出現最新成交價作計算，但樓花卻不存在過去成交歷史價值的價格，所以很多時當樓價上升，樓花升的幅度其實遠比二手大，正是因為沒有不同時間的比較價格。
　
　　有一天筆者突發奇想，其實任何屋苑甚至一手樓都可以用酒店的五星級概念去分等級，以不同因素的水平去評級，然後再作綜合評級，而不是由傳媒或網上輿論去定義。當然，要落實這個概念並不容易，但正如上文所說，暫時只是討論而已。筆者提出以下四點，可作為評分等級的參考元素：

1）地點
　
　　投資買樓常言道「Location！Location！Location！」，即是說房地產價值以地點為首要，一個豪宅的設計硬搬去位置處於次一級的地段，難道價錢都差不多嗎？地點決定聚集甚麼人，這種因地點而來的凝聚力，是投資房地產首要的因素。其中一個最高檔的「地點」因素，就是擁有「地標」地位的豪宅。

2）住客
　
　　當地點有效地凝聚了優秀住客社群之後，物業的豪宅包裝和氣派才能達到豪宅級數。當然，優秀社群可以按不同要素（財富、教養、住客國際化、年齡等）劃分，在乎市場的認同。如果是樓花，就以「預期社群」去分辨。當然，「預期社群」未必一定會如期兌現，但樓花其實是期貨，這正是買期貨的特性。
　
3）設施
　
　　設施不應只問「有無」，而要講究「設計、品質、管理與保養水平」是否達到相應級別。對樓花而言，則注重發展商品牌。事實上，香港有不少品牌良好的發展商，數十年來已深入民心，口碑卓越，已經形成了銷量與價格的優勢，亦成為了品質保證。
　
4）市場成交表現
　
　　即是說其轉手吸引力。吸引力未必等於轉流率高，充滿吸引力的屋苑自然少人願意放盤。如買樓花，就要朝著這方面作評估，很多豪宅包裝的樓，入伙之後根本門庭冷清。
　
　　以上提及的不一定是最好的方法，亦未夠周到，筆者的經驗之談未完善，但可參考。當然，這些指標只是俗世的市場反應，只能從市場角度去分辨。市場當然不等於人生角度，一個知足和有修養的人，住在任何地方都可以快樂。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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