北都片區破土出，產業帶動啟新篇

　　北部都會區發展迎來里程碑時刻。洪水橋片區招標結果終塵埃落定，由中國海外牽頭的財團，以10.3億元中標。這不僅是香港首次以「片區開發」模式推動新區建設，更標誌著政府推動產業主導發展策略的實質突破。

 

京東起鯰魚效應，倒逼物流轉型

 

　　所謂片區開發，並非簡單地將多幅土地捆綁出售，而是要求發展商承擔更為整全的責任，既要興建住宅，也要引入產業，更要負責平整周邊土地、建造公共設施，甚至尋找龍頭企業進駐。這種「產業主導、社區同步」的開發理念，與過往賣地之後各顧各的模式截然不同，對政府的規劃能力和發展商的綜合實力均構成全新考驗。

 

　　市場對這個新模式的接受程度，從招標結果中可窺一二。招標前政府收到22份意向書，反應熱烈，但最終僅收到兩份標書，出現重大落差。箇中原因是片區開發要求發展商同時兼顧住宅建設與產業營運，這對習慣單純建屋賣樓的發展商而言，無疑是一個陌生領域。項目投資總額預計高達168億元，回報周期漫長，須自行為產業用地尋找租戶，令不少傳統發展商選擇觀望，需時適應和摸索。

 

　　這次中標財團的最大亮點，在於其打破常規的跨界別組合，並有清晰分工。財團是由6家企業組成，涵蓋央企、內地民企及本港財團，業務橫跨地產、物流及旅遊等行業。中國海外和信和負責住宅開發，京東負責做好智慧物流中心的興建與營運，招商局和華潤置地負責基建和園區營運能力，中旅集團則為片區注入旅遊與消費元素，形成了「地產開發-產業營運-消費配套」的完整閉環。這種分工模式，正是政府推動片區開發理念的核心，不再只是賣地起樓，而是產業與社區同步發展。

 

　　洪水橋定位為智慧跨境物流樞紐，京東的進駐，意味著自動化倉儲、AI調度、機械人作業等前沿技術有望落地。京東帶來的智慧物流技術和高效服務標準，不僅能提升本地物流效率，更可能發揮「鯰魚效應」，將倒逼本地業界加速數碼化轉型，帶動上下游產業鏈與創科應用，為香港創科企業提供絕佳的真實應用場景。若此模式成功，洪水橋物流樞紐將不僅是一個倉儲中心，而是香港先進智慧物流的示範基地。

 

提供更精準誘因，助兩片區開發

 

　　洪水橋項目作為北都首個片區開發試點，其經驗將直接影響粉嶺北、新田科技城等後續片區的推展。項目成功吸引了跨界別的財團入標並中標，證明片區開發模式是可行，而財團已摸索到片區發展落地執行的關鍵，為後續片區項目提供了可複製的參考樣本。若財團對未來片區的規劃有新想法，可主動向政府提出意見，爭取納入標書內，讓原先抱觀望態度的開發商看到機遇，積極參與投標。

 

　　儘管片區開發的前景樂觀，但箇中挑戰不容忽視。相較於洪水橋片區，粉嶺北與新田科技城的住宅用地比例相對較低，產業定位更為純粹。這意味著未來這兩個片區須吸引具備強大產業營運能力的龍頭企業主導，或探索公私營合作等創新模式。政府亦需因時制宜，提供更精準的政策誘因，如提高產業用地發展密度、延長地價寬限期，或透過新成立的產業園公司提供更積極的招商支援，以協助財團在純產業項目中「計得掂數」。

 

　　北都發展已進入從規劃到落地的關鍵階段，洪水橋片區是北都推進的試金石，首戰告捷固然可喜，但長路漫漫，如何將這次跨界協作的成功經驗，轉化為可持續的開發模式，如何在引入龍頭企業的同時，保障本地財團的多元參與，將是香港能否真正實現「產業導向」發展願景的關鍵考驗。只要方向正確、誘因到位、執行有力，香港完全有能力在新時代找到新的增長動能。北都已不是遙遠的願景，而是正在發生的現實。