中央實招振樓市，放水撤限穩預期

　　中央政府上周五打出史無前例的樓市組合拳，釋出明確全方位救市訊號，周末各地看房量隨即急升，但供需側各有複雜問題要理順，實際政策成效也視乎前線配合程度。不過，從香港撤銷逆周期措施的經驗可推論，內地重新放手讓市場自由運作，有望刺激住宅成交、緩減樓價跌勢，支持築底靠穩預期形成，屬正確發展大方向。

 

不等三中全會 供需側去庫存

 

　　中共7月將舉辦第二十屆三中全會，為未來5至10年經濟發展定出大方向，但國務院及轄下人民銀行等主責部委急不及待，僅逾兩周時間就出招消化存量房產和優化增量住房，展現決心履行4月底中央政治局會議要求，顯見當局深明愈快為舉足輕重的樓市注射強心針，愈有利消除消費、物價以至整體經濟回暖的變數。

 

　　有別過去經常僅分階段支持供應或者需求，副總理何立鋒今次以「保交房」為目標，要求地方酌情收購或收回閒置土地，並購入商品房作保障性住房，明確由官方出手幫助資金有困難房企，包括支持其整改以符合借款「白名單」，既助力消化大量樓花庫存，也可以緩減爛尾風險。

 

　　根據內地媒體報道，多地周末的新房諮詢和到訪量、甚至認購量都有明顯增長。這反映有實際置業需求人士，就算未肯定樓價見底，對無法收樓入伙的疑慮經已減少，實可配合人民銀行首套房首付比率降至15%新低位、房貸利率不再設下限等，從需求側鼓勵入市的措施。

 

　　事實上，本港樓市撤辣近3個月以來，一、二手市道均顯著改善，過去因辣招稅或按揭成數上限卻步的買家，重新積極入市。雖然二手樓價指數期內有升有跌，惟撤辣看來有利營造築底預期，連最需要套現的賣家，也較易憑折讓價獲承接。

 

　　香港的經驗，或許推動中央在地方城市紛紛取消限購令和戶籍限制、支持「以舊換新」之上，再推出實招，促進全國消化料逾5億平方米的未售樓面。

 

港撤辣市道活 增監督保成效

 

　　不過，內地股市地產分類指數經歷周五急升，昨日逆市稍回，多少反映投資者理解，救市實效還看地方政府和全國性銀行的前線執行。

 

　　人行新增3,000億元（人民幣，下同）的保障性住房再貸款，理論上可帶動5,000億元銀行貸款，但不少投行均相信，民營發展商的資金缺口以萬億元計，支援並未足夠。即便住宅市道未來數個月回穩，促成房企資金回籠，但銀行業淨息差亦正受重壓，如按自主決策、風險自擔原則審批，人行資金確有機會無法盡數貸出。

 

　　而且，不少地方政府要由過去仰賴土地出讓金支撐財政所需，轉為斥資加碼推動保障房，恐減少執行誘因，故無論收購或收回土地或單位成本有多低，中央均須妥為監督確保政令通行。今年全國兩會通過的1萬億元超長期國債近日開始分批發行，除了支持高質量發展，可能有更大部分須用於紓減地方財務重擔，未來更要適時加碼。

 

　　國家正全力推動新質生產力，曾佔生產總值兩、三成的房地產角色必將縮小，但這個昔日增長支柱，刻下正拖累眾多周邊產業，以至全國消費和投資的後腿，正正是中央要果斷祭出大招的底因。

 

　　反過來，只要房地產業未來數個月能逐漸脫困，單位庫存轉跌、售價趨穩，則市場主體會有更樂觀展望，中央近年不時提到的「需求收縮、預期轉弱」雙重壓力，也有望更快成為歷史。