按息回升須警惕 穩增供應助上車

 

　　受本港股市低迷及美國加息陰霾夾擊，差餉物業估價署數據顯示，11月私人住宅樓價按月下調1.2%，一連兩個月下跌。雖然今年總結形勢將仍有升幅，分析亦預期明年升勢持續，但當中不乏暗湧，按揭息率急速掉頭回升正是表表者，市民必須小心為上。上車難是本港積壓多時的深層次矛盾，對政府而言，無論中短期樓市是升是跌，始終要竭力加快土地房屋應市步伐，緩減供應「頭輕腳重」的惡果。

　

預期大漲小回 樓愈貴愈急買

　

　　差估署樓價指數上月報391.5點，按月跌幅擴至1.2%，為21個月以來最大。各類單位的指數悉數向下，其中實用面積1,722平方呎以上的E類型大單位跌了最多，超過2.7%，相信反映港股踏入第四季不斷尋底，令部分豪宅業主需要平售，以解決資金需要。

　

　　不過，以首11個月計，樓價指數仍累升約3%，全年幾乎肯定上漲。本報專訪的50名專家亦一致看好明年樓價，最樂觀者料升15%，意味樓市2009年在金融海嘯餘波下站穩陣腳後，一直反覆向上。

　

　　北部都會區預料可額外提供多達18.6萬伙住宅，理論上能略紓供求失衡，但由於單位多屬遠期供應，能否達標存疑，變相僅帶來邊境發展、港深融合的憧憬，吸引更多買家入市，進一步推高新界樓價。

　

　　市民預期樓價大漲小回之下，出現了愈貴愈急着入市的弔詭發展。然而，內地房地產等多個行業正推行結構改革，本港順利與廣東小通關之後，究竟有多少北水急於來港買磚頭，現階段委實不易判斷。

　

　　相反，美國加快「收水」已成定局，表明提早踏入加息周期，未來3年料將加息8次。倘當地通脹進一步升溫，息口出乎預期加快抽高，本港銀行同業拆息（HIBOR）最終只能亦步亦趨，恐為樓市帶來壓力。

　

　　港人實際承擔的H按利息眼下仍然低至1.5厘，容易令人忽略大多數新業主可是靠分攤至最長的30年還款，才能勉強上會。今後按息上升1厘，每100萬元按揭每月便要多歸還495元，絕不可小覷。

　

逆市應續覓地 助人安居樂業

　

　　話說回頭，97年亞洲金融風暴重挫本港樓市，廣大市民頓變負資產，其後多屆政府長期沒有積極覓地建屋。本港至今已連續11年蟬聯Demographia全球最難負擔樓價，是近年政不通、人不和的一個源頭。

　

　　以99年為基數，差估署數據顯示住宅面積愈細，樓價累積升幅就愈大。最細的431平方呎以下A類單位，樓價已升了3.4倍，遠超E類單位的2.1倍，背後正反映普羅大眾向親友和銀行左拼右湊只求上車的苦況。

　

　　大行摩根士丹利近日力排眾議，預測股市走弱帶來的負面財富效應，明年或拖低本港樓價2%，以及減少15%二手交易，正好提醒市民，樓市可升亦可跌這顯淺道理。從安居樂業角度來看，官員要扭轉早年減少覓地種下的惡果，則要審視填海、棕地和綠化帶等每個土地選項，且拆牆鬆綁加快規劃、補地價和重建進度，決不能因一時樓價轉向、政府換屆，令一切推倒重來。