回顧展望－樓盡六壬 | 地價收入僅達預算收入一成，明年仍難達標
財政司司長陳茂波早前出席立法會財經事務委員會上指出，預料本財政年度赤字約1000億元，多於原先估計的481億元逾一倍。賣地收入減少料為造成赤字高企其中一個主要原因，翻查資料指，政府早前預計本財政年度地價收入可高達330億元，不過截至今年10月底，相關地價收入僅37億元，佔原本預算約11.2%。
調升賣地收入預測，惟最終只達目標近一成
事實上，在今年2月份的財政預算案，政府公布2023/24年度的地價收入為194億元，但卻對2024/25年度的地價收入大幅調升至330億元，升幅高達70%。根據2024/25賣地計劃指出，目前推出的八幅土地中，4幅已成功批出，3幅仍在招標中，1幅地皮流標。
回顧今年成功售出的兩幅住宅地皮，包括沙田小瀝源源順圍住宅用地，以及沙田圍路住宅用地。沙田小瀝源源順圍住宅用地於7月12日截標，當時錄11份標書投標，最終由新地(00016)以6.19億元成功投得，僅僅比次標高出4.9%。新地副董事總經理雷霆當時表示，預期可興建中小型單位，總投資額約20億元。至於另一幅沙田圍路住宅則於10月25日截標，該地皮共截收6份標書。當中包括長實(01113)、華懋、新地(00016)、信置(00083)、會德豐地產等。最終由華懋以10.21億元成功投得。
流標項目為私人興建資助出售房屋先導計劃的柴灣住宅用地，高力指出，先導計劃規定發展商必須以折扣價出售單位予合資格的買家，從根本上影響了項目的風險狀況以及發展商願意支付的土地價格。與一般私人住宅發展項目相比，此條件限制了發展商提升項目價值及盈利能力的空間，進一步削弱發展商的競投意欲及提交具競爭力標書的動力。
甯漢豪︰推地需審時度勢，今年供應目標或無法達標
發展局局長甯漢豪公布第三季賣地計劃時指出，每一年都要視乎達不到供應目標的原因，今年是有土地，但「審時度勢」而未推出，市民不用擔心長遠供應。同時認為房地產市場需時、策略部署，首三季接近5成供應，是務實、審慎做法。
除欲賣地計劃推出的地皮外，港鐵(00066)東涌東站住宅地皮經流標後，今年將其「拆細」並收取意向書，於11月21日共截收33份意向書，於12月18日截標時共收到4份標書。港鐵物業及國際業務總監鄧智輝截收意向書時表示，公司推出地皮招標，目的是為公司發展東涌延線融資，而鐵路延線的工程已經進行中，2029年底完成的目標仍不變，隨著工程進行，公司的招標工作亦不能停下來。
市建局長實隔空對火，啟德道項目出價過低
今年市建局亦有推出九龍城啟德道/沙浦道發展項目招標，最終僅長實(01113)獨投。而在開標時兩者更「隔空對火」，市建局表示投標者額外提出條款與原招標條款存在差異，則決定不接納標書。長實即日回應指，「我們入標的目的很簡單，希望在市建局財務收益不受損害的前題下，項目亦不會流標。」長實執行董事趙國雄指出，「流標基本上不是因為出價問題，指集團出價偏低，實屬沒有基礎的揣測」，他更建議市建局盡快推出項目招標，同時可再考慮長實早前入標時提出的額外條款。
市建局行政總監韋志成隨後在網誌上反駁，入標者對項目的作價顯著低於市場預期的水平，長實所稱的「希望市建局財務收益不受損害」的說法值得商榷。他又指出，如公布標價，對已經相當低迷的樓市來說，只會是「雪上加霜」，而釋出的負面訊息，相信會進一步打擊物業的銷情，對提振物業市道沒有半點幫助。
沙浦道發展項目（市建局官網圖片）
張翹楚︰貴重地皮缺乏，流標風險仍然高
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚對指出，目前仍有近12幅滾存的住宅地，並不是每一幅地皮在市場上「受落」，包括一些離島的項目等等。在賣地表中只有赤柱的住宅用地比較貴重，但認為賣地目前的流標風險仍然高，加上欠缺貴重地皮推出，令發展商投地意欲上跌，因此他認為今年的賣地收入超越2023/24財政年度地價收入的194億元，「無論為價格還是數量上都十分困難」。
他又指出，港鐵(00066)東涌東站物業發展項目早前完成補地價程序。他形容，無論在港鐵的補地價、農地轉換的補地價以後的金額數量都會比之前的少，因此對今財年政府的地價收入可以超越上財年認為不樂觀。
至於目前仍在招標的兩幅新型工業地皮，張翹楚則表示，新型工業地皮對於發展商甚或政府都是一個新嘗試，但對兩個持份者都有一定裨益。首先，政府發展北都前要將原有的產業遷移，所以招標新型工業地皮為政府「必須要做的事」。另外對發展商來說，兩幅工業地皮可以發展成物流倉或數位中心，屬另類地產項目，而該類項目收益比較穩定，同時風險亦會較少，可以為發展商帶來穩定的長遠收入。
萊坊︰2025年賣地收入料達80-140億元
萊坊表示，今年出售的政府土地大多數為過去的滾存用地，預計2025年政府賣地收入將達80億至140億元，而全年補地價金額約100億至150億元。
高力指出，由於發展商目前仍有超過2.1萬個「貨尾」單位需要消化，因此住宅市場仍然承壓。隨著更多新市鎮地皮推出，整體規劃和發展路線圖將是吸引發展商參與的關鍵。若當區缺乏基礎設施及商業民生配套，加上在充滿不確定性及高息的環境下，發展商將承擔較大的投資風險。當局應審視如何平衡基建需求及增加投標誘因，同時確保底價更貼近市場實際情況，以吸引更多發展商參與。
就工業市場而言，高力指出，物流發展仍是工業市場的重點。儘管市場氣氛疲弱以及來自大灣區的競爭對香港的需求造成壓力，但現代物流設施用地的供應有限，有望吸引物流業界的投標興趣。然而，由於開發成本較高，能投入相關資本的投資者數量有限，因此預計此類地塊的投標數量可能不會太多。
撰文：經濟通通訊社記者柳英傑
《經濟通通訊社》