【回顧展望－樓轉乾坤】年內6流標港鐵收零標書，賣地收入難達標

　　樓市後市遭看淡及發展商貨尾高企，以致賣地表現慘淡，尤其是「一鐵一局」中，港鐵(00066)最近所推2幅地皮均告流標，當中東涌東站1期項目更10年來首見「零標書」，對上一次相同情況為2013年2月港鐵天水圍天榮站物業發展項目。

 

 

　　於2023年，政府、港鐵及市建局暫有6項目流標。本財年暫沽3幅地皮，錄約73億元收入，加上之前補地價收入約50億元，總收入共約123億元，僅佔全財年賣地目標約850億元的14.5%，市場料本財年尚餘一財季，相信難以實現指引。

 

發展局：平常心面對

 

　　發展局局長甯漢豪曾提到，平常心面對賣地收入，指政府推地有政策目標。同時，政府因應空置率高企將暫緩推出商業地，因此，料今年最矚目「地王」金鐘廊重建項目「只聞樓梯響」。

 

　　除堅尼地城、啟德地價分別創21年、9年半新低；旺角洗衣街商業地僅以3103元呎地價批出外，政府以「出招」應對流標，如針對荃灣油柑頭住宅地皮流標，邀房協接手興建「首置」單位，不再另行招標，評論指展示政府對住屋供應決心。

 

　　針對地皮屢次流標，有測量行更建議恢復停止近10年勾地表機制，至少提高繼續出售地皮機會。

 

首三季補地價按年跌近三成

 

　　補地價方面，據地政總署數字顯示，今年首三季補地價金額約192.67億元，按年跌27％。雖然發展局於6月底下調適用於古洞北/粉嶺北發展區的標準金額補地價，當中住宅補地價的地價普遍下調30％，但就算該區原址換地申請今年年底屆滿，市傳區內由長實(01113)及恒地(00012)等持有6幅換地項目補地價再較標準金額降約30％，尚未獲發展商接納。

 

　　仲量聯行指出，愈來愈多發展商選擇以傳統的商討模式申請補地價，而非採用標準補地價機制，主因地價顯著回落。油塘一幅冷凍貨倉（應指越秀地產(00123)旗下東源街越秀冷藏倉庫及鄰近用地）及類近地皮住宅重建項目進行補地價，較採用標準補地價機制下低最少39％。

 

波老道豪宅殺訂約21億元，政府入手寫字樓

 

　　回顧今年樓市，豪宅市場淡靜，兼有「世紀大刁」觸礁。7月中，長實約208億元「打包」沽半山波老道21號豪宅終止交易，因買方新加坡基金未付首筆款項，集團殺訂約20.77億元。

 

　　不過，於年末，沉寂一時寫字樓市場則獲政府相關機構撐場。11月中，證監會斥54億元由租轉買太古地產(01972)「港島東中心」12層樓面。12月中，中資體育股李寧(02331)亦以22億元向恒地收購北角「港匯東」全幢商業大樓作香港總部。

 

　　此外，11月16日起，精進建築工程被「釘牌」，5個私人項目受影響，共涉約4900個私人住宅單位，包括長實旗下親海駅及飛揚兩新盤。

 

　　今年5月，將軍澳日出康城「首都」一單位懷疑裝修時拆去部分主力牆惹熱議，屋宇署人員認為整體樓宇結構沒有危險，但要求業主還原。

 

居屋超額創復建以來新低

 

　　於7至8月，新一期居屋雖以62折發售，惟面對同期新盤劈價低開，今年僅收約17萬份申請，創2018年以來新低；超額認購約18倍，料為2014年復建居屋以來新低。

 

　　另一方面，房屋局終落實新版私人興建資助出售房屋先導計劃，將以市價65折發售，計劃命名為「樂建居」，將率先推出2幅東涌及柴灣用地招標，共涉2300伙。

 

負資產宗數按季急升逾2倍

 

　　樓市下滑，市場遂擔心斷供、銀主盤情況。截至第三季末，本港負資產住宅按揭貸款宗數按季急升2.3倍至逾1.1萬宗；涉及金額593億元，按季亦升2.4倍。

 

　　金管局總裁余偉文強調，按保計劃下的買家還款能力高，銀行有關壞賬率僅0.02％，因此只要一直正常還款，即使因為樓價下跌變為負資產，銀行一定不會追收貸款。但市場普遍認為，相關影響包括財富效應，及失去通過轉按套現所獲流動性，並將延遲換樓需求和削弱入市信心，可能引發惡性循環。

 

 撰文：經濟通記者許英略