• |
  • 極速報價
  • |
過往專欄
盛衰關鍵
教材攻略。學得要精趣味投資法暢所欲妍HR唔易做辦公室政治論盡中港台時事要聞圖窮秘現中環人金錢世界呈分試 你要知小事大意義全城聚焦點政•漫料理NatFix我家私房菜素心Cook心理攻防戰綠路閑人好書看多點Pris形象教室形象UP!保哥快趣煮Green Monday看透生死親子語我要初創政策.正察跳躍中國時空筆記留心站財玄廣進點歷史看真點時勢造網紅Online有話兒DR-Max 一點就明Bella vita 美好生活iMoney 熱點Talk Of The Town活得健康點親子芬享不藥而癒人生燦爛點凱文隨筆尋寶島盛衰關鍵國金與投資留給囝囝IC理財打工秘笈樂活人生SME 解密「港」創業‧談管理心靈加油站「男」言之隱滾蛋吧,腫瘤花生味辦公室健康透視抗癌煮意知‧解醫學創業兵團匯對達人容我細說言歸政傳政經頑石不低頭為理發聲郎旋風薰香療法男士診症室抵玩自助遊句句有骨星座命理念力•氣功手機應用tips睛益求精嚴浩 LIKE!見微知著跟著陶冬找美食數碼潮人廣告有晴踏出退休第一步識食•惜食有種CEO叫做莊潮爆網事羅湖橋兩邊娛樂酷辣辣思歪思正十萬八千里樂本健‧教室特首選舉趣食60秒入廚101觀自然•觀香港有種生活政本清源心筆在妍維基解碼IT戰國誌煮酒論政今日趣聞馬壇.誌趣星期二周融愛瘋Apps美美道來大國崛起智醒日誌@中小企「營」刃而解Smart Buying甜品工房Education Calculator家事法庭升學信箱新手媽媽怪獸父母營營樂樂親子專題財富非常道謝國忠看勢獨唱團京城近觀原來如此乾坤挪移街坊食神Keyman森巴舞睇波LU文化導遊精神解碼抗癌兵團有營生活吾道崢廣見聞名家名畫商務英語型品薈我心中的米芝蓮歐洲直擊旅途中食得喜Leadership Coaching一哥教攝影心晴百態乳你同行專科專論人愛衣裝Word Discovery科技趨勢愛情故事投資達人政治擂台藝術投資秘笈抗癌點滴寵物情緣淘寶lization電影一線網絡鬼故主.管微博一分鐘管理娛樂有理進攻SAT古今名錶政‧經‧女人The Beauty Factor議會內外石油戰爭男女情色談金說匯風水環境學細味建築Green Hong Kong星光伴我行我吃過的米芝蓮A+孩子上海觀察京城札記鐵娘駕到食客三千創富新思維海外升學信箱Today's Web藝術投資世界在讀什麼-雷美華潮得起Business English飛越地球村紅酒情報職場物語股場琦手鑽石媒人Mei Ling好愛情‧壞愛情性治療師手記名牌女王嶺南人語醫美正當時黃金時代醫美正當時一份好工美麗不妥協上班纏下班逅

15/12/2017

高首期要求 造成社會不公義

  • 收藏文章
  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    盛衰關鍵

    逢周一更新

  只有經濟增長能讓大部分市民受惠,社會才是公義及可持續的。否則,即使一個人從教育這同一起跑線已全力以赴,到出來工作也亳無保留付出,爭取到可觀收入;但經過10-20年,年近40歲仍未能圓上樓夢,還被迫長期做「租奴」,白看著本來可用來供樓、增加自己財富的血汗錢,以遠高於自己薪金增幅的速度,長期流向可能讀書及事業都遠不及自己的業主。

 

 

  筆者相信,香港大部分投資者,都寧願買可以分享經濟增長成果的資產,例如騰訊(00700)的股票,而不是因政策失誤(供應短缺、高首期要求)帶來不公義的惡果,更不希望自己的投資收入是建築在自己租客(尤其是年輕人)的痛苦之上!

 

努力工作 難追樓價升幅

 

  讀者可以想象,一個30出頭的年輕人,面對續創新高的樓價,即使勉強儲到首期,但要通過加息3厘的壓力測試,只能把按揭期拉長到30年,到供完樓已年屆60,怎會不感前路茫茫!尤其對年輕人而言,實現「居者有其屋」這卑微要求都難比登天。

 

  過去10年,香港共新增了28萬個家庭,但其中私樓租戶增加達16萬,佔總增幅的56%;而這增加其實大部分發生在樓價突破歷史高位、持續破頂,接著金管局把800萬以上物業的首期要求調升至4成的過去5年,新增私樓租戶佔了整體家庭增長的78%!更重要是,16萬租戶的增加,比同期新落成的11萬伙私樓單位還要多45%!這組數字充分解釋:第一,過去10年私樓租金急升,且單位面積愈細,租金升幅愈大;第二,「劏房」隨著私樓租金上揚持續蔓延。

 

 

  附表亦可見,過去10年,公私樓租戶總數的增加(23萬戶)是新增業主(4萬戶)的5倍以上;若聚焦過去5年,租戶增加15萬,但業主數目甚至不升反跌!換言之,能透過自住物業(甚至持有出租物業)升值而分享經濟發展成果的人愈來愈少。相反,過去幾年本港的初婚和活產嬰兒宗數持續在回歸以來的高位徘徊,可惜這些年輕家庭除非有父母資助首期,否則也要租住私樓才能「成家立室」。樓價持續上升不但令他們置業夢碎,還要承受連年上升的私樓租金!

 

租金急升 蠶食加薪幅度

 

  事實上,自2010年起至今,私樓租金年均複合增長達7%,高於近年已屬比較快速增長的住戶入息中位數的5%。即使樓價停住不再上升,但因租金升幅已把加薪幅度蠶食,這些租樓的新家庭若希望儲夠首期,則(雖然有人工加)必須連年節衣縮食,否則只能被迫愈租愈偏遠、但呎租愈貴、而且樓齡愈高的樓,以壓縮居住成本!

 

  香港的通脹有一半是由住宅和商業租金推動,若按上述的私樓租金趨勢升幅每年7%推算,本港的通脹將於未來12個月,勢由現時的低於2%,急促上升至4%!問題是,若我們解決不了租金上升這個根源,通脹壓力肯定揮之不去,在低息環境下對一生貢獻香港、「棺材本」卻被通脹蠶食的長者最為不公;打工仔亦只會覺得薪金「加極唔夠」!明明事業有成,收入亦見增長,但生活質素卻「愈住愈窮」。

 

  假設沒有人會長期把持有的單位出租,自己卻同時租住另一個單位;即每一個私樓租客的背後,其實都是一個本身已擁有自住物業、並同時持有額外單位收租的業主。換言之,業主一來不用捱貴租解決居住需要;二來可以透過租金帶來額外收入和積蓄,並透過租金升幅自動抵銷通脹壓力;三來還可享受樓價上升的好處。

 

持有物業 造就富者愈富

 

  再者,以2%按揭利率、20年貸款期計,首10年供樓期內,平均4分之3的供款是清還本金,利息支出只佔4分之1。10年下來,其實已還清整筆按揭的45%!目前中小型單位租金回報約2.5%,足夠供樓有餘,私樓租客實際上是幫業主打工儲錢,幾乎為他「供甩」半個單位!

 

  行文至此,不難看到本身是業主的人受惠於樓價升幅和租金收入,會愈來愈容易持有更多物業;而本身是租客的人,則受累於同樣原因,愈來愈難脫離租客行列!這可謂貧者愈貧、富者愈富的「馬太效應」(Matthew Effect)最佳例子。更遺憾的是,金管局過去8年推出共8輪按揭調控措施,正是「馬太效應」的一大推手!

 

  把置業機會天秤,極不公平地傾斜向本身已有資產的家庭,不是別人,正是金管局的首期要求!因此,筆者建議政府,應考慮針對首次置業的實際用家,放寬置業首期要求,例如容許他們透過按保,承造最高8成按揭,條件是該買家購入單位後必須自住,8年內不能放租或放售。

 

限制租賣 放寬首期限制

 

  或有人擔心這樣會增加置業需求,推升樓價。但必須留意,這些用家即使不買樓,也要租樓解決居住需要,後果卻是推升租金,提高了租金回報率,增加投資物業的吸引力。但如附表所示,私樓租賃市場(50萬戶)其實比自置物業市場(83萬戶)還小,筆者的建議其實是把用家由較小的水池(租賃)移至較大水池(買賣),一來一回,對樓價推升的力度,應比遏抑租金升幅的力度小。

 

  若能控制租金,則買樓收租的吸引力減少,有望控制樓價升幅。

 

  如今決定輸贏的,已不是能力,也不是努力,而是首期!過去8年的樓市說明,金管局以銀行體系「維穩」之名,推逆周期措施減低銀行風險,卻為香港帶來更大、更嚴峻、更難以忍受的貧富懸殊、社會不公義風險!

 

 

轉載自: 晴報

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

樂本健【年度感謝祭】維柏健及natural Factors全線2件7折► 了解詳情

我要回應

你可能感興趣

版主留言

放大顯示
風水蔣知識
最緊要健康
精選文章
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ