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30/09/2020

上車盤實地睇 按揭防中伏 白居二置業攻略

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按揭篇:房委會擔保必批九成按揭?小心「白居二」樓齡陷阱

 

  若成功抽中「白居二」購買資格,上車客也要留意「白居二」按揭與私樓不同,有一定限制,不得不察。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明(見圖)提醒,購買居屋最長的按揭還款期為25年,「白居二」最高可以做到九成按揭,但如果屬於樓齡較高的居屋,批核按揭會較為複雜。

 

 

  房委會現時為二手居屋提供30年按揭還款保證期(俗稱「擔保期」),樓齡在30年「擔保期」內的居屋,新買家仍獲房委會擔保,不用經過按揭證券公司,向銀行申請最高九成按揭,故毋須支付按揭保險費用,亦不用壓力測試。不過,曹德明指出,即使樓齡在30年「擔保期」內,買家也不一定能敘造九成按揭。

 

「白居二」樓按的還款期最長25年,不能選擇30年還款期。而且與新居屋相同,買家只能選用P 按,每月按揭供款,會稍高於私樓可選的H按。

 

樓齡20年以上要留神

 

  他說,若果「白居二」買家購入的是樓齡20年以下的居屋,銀行批核一般較寬容,能如願批出九成及25年按揭。假設買入樓齡近20年的居屋,經過約10年按揭還款,到房委會「擔保期」屆滿,按揭貸款額已跌至樓價約六成,與私樓的按揭成數相若,銀行足夠承擔風險。

 

  相反,若買入樓齡20年至29年的居屋,由於臨近擔保期完結,銀行有機會不批出九成按揭或25年還款期。皆因在房委會30年「擔保期」屆滿時,按揭貸款額仍有機會超過樓價的六成。

 

  舉例一名「白居二」買家購入了樓齡20年的居屋,樓價480萬元,樓價的六成為288萬元。以現時樓按息口水平敘造九成按揭的話,這位買家供完第10年、即房委會30年「擔保期」屆滿時,已償還約190萬元,尚有約290萬元按揭貸款額,高於樓價六成的288萬元。

 

  曹德明說,上述例子買家有需要多付首期、按揭借少一些,或是選擇較短的按揭年期。例如他可以將按揭成數降至88%,供完第10年尚欠約284萬元本金,低於樓價六成的288萬元。由於他向銀行借少了錢,首期增至樓價的12%,即是需要57.6萬元首期。在上述例子,買家亦可以敘造24年按揭,每月供多少少,供完第10年尚欠本金降至約282萬元,亦低於樓價六成的288萬元。

 

擔保期後最高造六成

 

  若「白居二」買家選購樓齡30年以上的居屋,銀行一般只能造到最高六成按揭,並會要求申請人進行壓力測試。

 

  有部分居屋買家或許會擔心,萬一將來要換樓,而自己的居屋樓齡已超過房委會30年「擔保期」,會不會較難獲新買家承接?曹德明表示,由於樓齡超過30年、未補地價的居屋,「居二」買家只能做六成按揭,業主可考慮補地價,於自由市場放售居屋,即使樓齡超過30年,新買家也可做到最高九成按揭。

 

  事實上,房委會提供的按揭「擔保期」原為25年,2010年延長至現時的30年。隨著不少居屋屋苑樓齡漸漸超過30年,市場上也要聲音希望政府再延長「擔保期」,令更多高齡居屋的「居二」買家獲房委會按揭擔保,可做高成數按揭上車。

 

  至於房協的資助房屋,如屯門景新臺、青衣綠怡雅苑等,過往買這些未補地價的單位最多只能做六成按揭。按揭證券公司在2019年開始,為這些房協未補價單位提供按揭保險,買家支付按揭保險費用後,最高可做九成按揭,按揭條款與私樓相若。

  

環球資助 房屋比較 200餘萬買星洲四房組屋

 

  類似香港居屋的資助房屋計劃,環顧全球並不多,運作較成熟的類似計劃,當推新加坡的組屋。組屋由新加坡政府興建,新建組屋僅售予年滿21歲的新加坡公民,收入上限為每家庭1.2萬坡元(約6.76萬港元)。而購二買手組屋則沒有收入限制,但限於家庭,或是35歲或以上單身人士購買。

 

  據「新加坡房地產聯合交易網SRX」的數據,今年8月新加坡組屋三房樓價中位數為29.3萬坡元(約165萬港元),41.6萬坡元(約234萬港元)則有四房,若補多少少錢,49萬坡元,即是276萬港元左右更買到五房。此外,新加坡人買組屋可直接與政府貸款,購買一手組屋可做九成按揭,《iMoney》記者曾訪問新加坡組屋業主,買入二手組屋並向政府貸款,2.6厘定息,雖然高過銀行按息,但一旦失業無力還款,政府亦不會沒收組屋。

 

 

  跟香港一海之隔的澳門,亦有類似香港居屋的「經濟房屋」(簡稱「經屋」)。自從澳門開放賭業,澳門樓價持續上升,「經屋」成為搶手貨,往往等候多年都申請不到。2019年度的「經屋」在去年11月底至今年3月底接受申請,提供逾3,000個單位。1人申請的每月收入上限為38,910澳門元,資產上限為127.34萬澳門元。2人或以上申請者的收入上限為77,820澳門元,資產上限為254.68萬澳門元。這一期「經屋」收到3.7萬份申請,超過單位數目12倍,1人申請者佔45.8%,2人家庭申請佔23.7%,3人或以上家庭申請佔30.5%。

 

  英國的資產房屋計劃,設有「可負擔住房計劃」(Affordable Housing Programme)及「協助購買」計劃(Help to Buy),前者針對收入較低的人士,後者則面向收入較高的首置人士及換樓客,計劃會向申請人提供樓價兩成的貸款,置業者只需向按揭機構申請七成半按揭,即只需5%首期便可上車。

 

按揭最長25年 只能用P按

 

  與私樓按揭不同,買家在房委會30年「擔保期」內,最高可借九成按揭,由於不用經過按掲證券公司,故毋須支付按揭保險費用,買家亦不用進行壓力測試。不過,「白居二」樓按的還款期最長25年,不能選擇30年還款期。而且與新居屋相同,買家只能選用P按,每按揭供款,會稍高於私樓可用的H按。

 

  類似香港居屋的資助房屋計劃,環顧全球並不多,運作較成熟的類似計劃,當推新加坡的組屋。組屋由新加坡政府興建,新建組屋僅售予年滿21歲的新加坡公民,收入上限為每家庭1.2萬坡元(約6.76萬港元)。而購二買手組屋則沒有收入限制,但限於家庭,或是35歲或以上單身人士購買。

 

  據「新加坡房地產聯合交易網SRX」的數據,今年8月新加坡組屋三房樓價中位數為29.3萬坡元(約165萬港元),41.6萬坡元(約234萬港元)則有四房,若補多少少錢,49萬坡元,即是276萬港元左右更買到五房。

 

  此外,新加坡人買組屋可直接與政府貸款,購買一手組屋可做九成按揭,《iMoney》記者曾訪問新加坡組屋業主,買入二手組屋並向政府貸款,2.6厘定息,雖然高過銀行按息,但一旦失業無力還款,政府亦不會沒收組屋。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

 

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