30/09/2020

上車盤實地睇　按揭防中伏　白居二置業攻略

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　　經歷社會運動、世紀疫症，本港樓價仍然沒有顯著回落，中原城市領先指數（CCL）只是較去年6月高位回落約3%。

　　樓價依然居高不下，居屋成為無數港人的上車希望。近年港府在推售新居屋之餘，同步開放「白居二」給全港無殼蝸牛。「白居二」全稱為「白表居屋第二市場計劃」，中簽者可免補地價，以綠表價購買二手居屋。每年「新居屋」和「白居二」也吸引數以萬計、明知抽中機會渺茫的申請者「碰運氣」。

　　今期會帶大家到二手居屋供應重鎮的屯門和天水圍，實地參觀4個在2000年前後落成的屋苑。這些屋苑雖然年屆20歲，但單位的開則和質素絕對不遜「新居屋」，而房協興建及私人參建的居屋，質素更媲美私樓。

　　不過，二手居屋買家請注意按揭陷阱！房委會為二手居屋提供30年按揭還款保證期，樓齡在30年「擔保期」內的居屋，新買家可獲房委會擔保，申請最高九成按揭。原來這是一把雙刃劍，雖然可以幫助置業者以高成數按揭上車，卻又因為30年樓齡限制，隨時令買家需要「抬錢上車」。有意抽「白居二」的市民，不得不察。

新居屋白居二齊抽　500萬買三房大單位

　　簡稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」跟新一期居屋，現正同時接受申請。「白居二」是前特首梁振英在2013年推行的政策，合資格申請者可免補地價，以綠表價購買二手居屋。特首林鄭月娥2017年上任後，將「白居二」恒常化，令全港無殼蝸牛，每年在申請新居屋以外，再多一次抽獎機會。

上年錄44倍超額申請

　　市民在申請新一期居屋之餘，不妨同時申請「白居二」，房委會在新一期居屋的申請表格上，讓申請人可同時剔選申請新居屋及「白居二」，申請費用合共410元。雖然費用較單獨申請居屋（申請費250元），或只申請「白居二」（申請費160元）為高，但大家可以買多一個機會，若申請人在新居屋抽中較後的號碼，揀樓無望，仍可在「白居二」攪珠再博一次上車機會。

　　再者，新一期居屋共推出7,000多個單位，「白居二」則有4,500個名額，歷來最多。根據往績，「白居二」的超額申請也不及居屋激烈，申請人有較大機會抽中「白居二」上車機會。例如去年推出的新居屋2019，房委會共收到30.9萬份申請表，超額認購近62倍；同一時間「白居二」則錄得13.4萬宗申請，超額44倍。

　　當然，若申請人同時抽中新居屋及「白居二」，相信大部分人也傾向買新居屋，皆因今期居屋折扣率達六成，今期樓王鑽石山啟翔苑大單位，低至489萬元已買到市區樓，已屆現樓的火炭彩禾苑售價介乎241萬至465萬元，相信也抵過不少「居二」放盤。

入息不穩者可考慮

　　不過，若申請人抽不中新居屋，但抽中「白居二」，究竟是否值得循此途徑上車？新界西北向來是「白居二」上車熱點，在這一區經營多年的祥益地產執行董事謝澤銘（見圖），協助過不少「白居二」上車，他說循「居二」市場上車的客人主要有兩方面原因。

　　首先是部分「居二」客買樓預算有限，但對三房大單位有需求。如果在新界區買私樓三房單位，往往也要600萬至700萬元，若然他們有「居二」資格（本身為公屋戶或抽中「白居二」），天水圍部分三房居屋，500萬元左右有交易。而相對於普遍有窗台的私樓，居屋實用率也較高，受用家歡迎。

　　他續說，客人循「居二」上車的另一原因，部分人則是收入或職業不穩定，他們買私樓的話，銀行未必批出九成按揭。相反買「居二」，「有房委會擔保（按揭），循例睇紅簿仔（入息）、家人有無嘢做」，獲批九成按揭相對容易，故收入或職業不穩定的人士也會考慮買二手居屋。

屯門天水圍成上車熱點

　　新界西北近年成為「白居二」上車熱點，除了因為當區樓價相對低水，原來亦跟當區居屋樓齡較新有關。房委會現時為二手居屋提供30年按揭還款保證期，樓齡在30年以下的居屋，新買家可免壓力測試，向銀行申請九成按揭。相反，樓齡逾30年的居屋，由於沒有房委會的按揭擔保，銀行會以私樓的方式批核按揭。舉例樓齡達38年的兆康苑，謝澤銘指這屋苑已沒有「居二」市場成交，僅餘已補價的成交。

　　謝澤銘表示，「白居二」普遍會睇勻天水圍及屯門兩區，當中屯門選擇較少，主要為龍門居、富健花園，相反天水圍居屋選擇較多，包括鄰近西鐵站，獲不少外區客青睞的天盛苑，以及近年愈來愈多成交的天富苑及天頌苑。他說天頌苑和天富苑附近開始發展，繼有新酒店和新盤Wetland Seasons Park落成，未來亦有政府設施和街市落成。

白居二申請資料