內房股 | 「金九銀十」過半樓市仍疲弱大行唱淡，內房未宜沾手？
內房「金九銀十」過了一半，雖然9月份百強房企銷售按年轉升3%，但百城9月二手樓價按年跌逾7%，按月更連跌41個月，樓市顯然仍未走出谷底，內房股連日下跌。有大行預期內房銷售在未來數月將再次錄得按年下跌，但數據走弱將增加政策支持可能性，個別內房是否仍可吼？抑或整個板塊都未宜沾手？
（AP圖片）
內地百城9月二手樓價按年跌逾7% 按月連跌41個月
中指研究院報告顯示，9月中國百城二手住宅均價每方米13381元人民幣，按月跌0.74%，連續41個月按月下跌；按年跌幅達7.38%。整體第三季百城二手樓價按季挫2.26%，跌幅較第二季擴大0.14個百分點，累計首三季瀉5.79%。
新樓方面，9月進入傳統「金九」營銷季，部分核心城市優質樓盤供應推出力度加大，帶動百城新建住宅價格按月保持結構性上漲。9月百城新建住宅均價每方米16926元人民幣，按月微升0.09%，但升幅較8月收窄0.11個百分點，按年則漲2.68%。第三季百城新建住宅價格累計上漲0.47%，漲幅較第二季收窄0.17個百分點；首三季百城新建住宅價格累升1.63%。
摩通：內房9月銷售轉正惟第四季將轉負 料有更多政策支持
摩根大通近日發表研報指，雖然9月份百強房企銷售按年轉升3%，但主要受去年9月基數太低影響，對比過往2018至2021年4年平均值，9月份銷售大跌74%，亦較2025年上半年平均跌幅65%至70%更差。而由於2024年第四季中央出招帶動樓市回暖導致基數較高，預期銷售額將會在未來數月再次錄得按年下跌，潛在跌幅超過30%。預期樓價會繼續惡化，但數據走弱將增加政策支持的可能性。從基本面看，即使無強勁政策支持，仍看好華潤置地(01109)、華潤萬象生活(01209)、中國金茂(00817)，若有政策誘導則認為中海外(00688)、中海物業(02669)及龍湖(00960)有更多上行空間。
深圳華潤城（截自華潤置地網頁宣傳片）
大華繼顯則指，內地樓市踏入「金九」，整體銷售仍按年跌31%，當中一線城市表現已最為強韌，按年銷售跌10%，按周升14%。該行預計自10月開始，按年跌幅將會擴大，因2025年第四季將面對2024年第四季中央出招救市帶來的高基數效應。
滙研：淡季銷售改善惟料行業橫盤整理 看好潤地及新城等
另滙豐研究稱，內房股9月銷售較7至8月淡季有所改善，國企銷售按年增長16%。雖然市場擔心在缺乏重大政策刺激下，第四季度銷售將面臨挑戰，但認為相關因素已反映在市場預期中，投資者更關注未來，包括2026年的銷售及盈利展望，以及未來數月住宅價格能否止跌。該行看好：1) 潤地，維持「買入」評級，目標價43元，近期股價回調帶來吸引力，且項目管線穩定；2) 新城發展(01030)，給予「買入」評級，目標價3.3元，在大眾市場商場具領先地位，獲准發行C-REITs將成為催化劑；3) 建發國際集團(01908)，給予「買入」評級，目標價21.7元，受惠於高端住宅項目及年輕土地儲備。
該行指，2025年前9個月全國土地銷售按年增長12%，領先發展商積極補充土地儲備。第四季度將推出多個新項目，發展商的議價能力及產品吸引力將受到審視。另外，第十五個五年計劃將為未來房地產市場發展定下新基調，但不預期會有刺激需求的詳細政策。而在經歷夏季極端天氣後，「金九銀十」可能釋放壓抑需求。總體而言，由於缺乏政策驚喜及住宅價格下跌，市場情緒基本未變，行業預計將橫盤整理。
曾永堅：中央難再推震撼性救市措施 內房暫不宜沾手
（曾永堅）
香港股票分析師協會副主席曾永堅建議投資者不要沾手整個內房板塊，最重要因內地第三季房市數據無論一手或二手住宅的價量都開始再現回落趨勢，雖然中央於過去幾個月不停於個別城市推出放寬限購等支持樓市措施，但數據反映自從2021年第三季泡沫正式爆破後，內地樓市仍處於深切治療部吊鹽水過程中，只靠中央持續特別是於去年第四季開始加力推出一些真金白銀去消化個別城市存量房的措施，問題是所涉金額或措施力度其實仍屬杯水車薪只可「吊住命」。中央去年明顯希望集中力度支持核心城市「北上廣深」，令其價格及銷售都可止跌回升，以帶動整體樓市信心穩定下來，但似乎直到今年第三季數據可見，這些政策的邊際效應已減退，其中9月數據很關鍵，特別是見到核心城市也開始再轉弱，除非中央於第四季再推出大力度措施，甚至推出比去年更大刀闊斧真金白銀去消化存量房的政策，否則內房漫長調整仍要持續。
曾永堅又補充指，所謂大刀闊斧措施是指可能涉及4、5萬億元，震撼力更大，但就算撇除地方財政不論，以目前中央財政狀況，推出如此震撼性措施機會少於一半，因中央於「十五五」規劃要集中處理的其他事情可能更多，所以暫不宜沾手內房板塊，即使有央企國企背景如中海外、華潤置地、越秀地產(00123)甚至保利置業(00119)等財政狀況較好，且旗下樓房項目所處地區可能處於相對沒那麼嚴重供過於求狀況，但從其銷售數據來看，也難以回復持續上升趨勢，會令其盈利能力亦難有樂觀預期，故現價也不覺有吸引力，只是相對其他內房沒那麼差。
內房股今日普遍下跌，華潤置地跌0.82%收報29.1元，中海外跌1.34%報14.02元，龍湖跌2.4%報10.98元，越秀地產跌0.98%報5.03元，萬科(02202)跌0.37%報5.44元，融創中國(01918)跌1.82%報1.62元，綠城中國(03900)跌2.79%報9.07元，旭輝(00884)跌1.7%報0.231元，世茂(00813)跌6.94%報0.335元，保利置業跌2.91%報1.67元，建發國際跌0.87%報17.16元，新城發展跌4.65%報2.46元，富力地產(02777)跌1.45%報0.68元，雅居樂(03383)無升跌報0.415元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
重溫《開市Good Morning》溫鋼城分析，請按此
其他內房股相關新聞：
《外資精點》滙研：內房淡季銷售改善，籲買入潤地、新城發展、建發國際
《中國房產》中指院：前9月重點房企拿地總額同比增長36.7%