《談國論企－黎偉成》商品住宅銷售跌幅收窄減開發佳兆

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2026年1-5月份仍保持下跌態勢，惟跌幅持續多個月的不斷收窄，更遠低於開發投資額度、新開工和竣工面積等跌度，加上待售商品房升幅放緩，減「增量」和「去庫存」使市場供求漸趨平衡，乃良性調整。

*住宅開發的新開工面積及竣工面積均大跌*

　　來自中國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供求關係出現多時漸趨平衡佳態，特別是（一）「需求」層面，新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於2026年1-5月份累計2.6027萬億元即使同比減少12.1%（見附表），但從1-4月份累計2.0863億平方米所減12.2%略見收窄，但相對於1-3月份所減13.1%和1-2月份下跌15%有頗明顯改善。

　　情況同樣見之於(II)銷售額，於2026年1-5月份累計2.5783萬億元同比減少14.1%，比1-4月份2萬億元所減15.7%多減1.6個百分點，減幅更遠低於1-3月的18.5%和1-2月份的21.8%。

　　新建商品房銷售情況漸次好轉，可以在一定程度顯示：房地產開發商持續不斷「減價促銷」的「去庫存」策略漸取成效。

　　再看供應方面看（二）全國商品住宅房的「開發投資」於2026年1-5月份累計2.3426萬億元同比減少15.6%，比1-4月份所減13.1%多減2.5個百分點，持續明顯和擴大減投，預示著商品住宅房供應於未來兩三年會持續減少，有助縮窄多時盲目投資所造成的供過於求關係，市場有望穩步平衡，但需要而達標。

　　正因新開發投資持續大幅減少，故（三）施工等多個方面的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售額度下降幅度，確實朝著理想的方向調整：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2026年的1-5月份累計1.3084億平方米同比大幅下跌23.4%，使(2)施工總面積38.083億平方米同比減12.6%，充分顯示房地產開發商過去的盲目或過大投資情況不復返。

　　此使（四）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2026年1-5月份累計9999萬平方米，同比下調25%，相對於開發投資與相關施工持續大幅減少，使（五）「待售面積」4.1620億平方米，則同比僅增加0.8%，更可見持續「去庫存」。

　　凡此，皆屬相當良性的發展態勢。

*待售面積僅輕微增加有利供求進一步調節*

　　最惹人注目的，是具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2026年1-5月份累計達3.2756萬億元，同比減少19%較1-4月份所減18.4%多減0.6個百分點，同樣意味新開發的力度持續減弱，其中：(1)個人按揭貸款於1-5月份達4066億元同比減少28%；(2)定金及預收款期內為1萬億元同比減少16.1%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。和(3)房地產開發商的自籌資金為1.1985萬億元，同比減13%。(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」累計4875億元同比減少28.7%。

　　但國家統計局未有再披露「房地產開發景氣指數」（國房指數），實在可惜。

*中央今年要著力穩定住宅房地產市場*

　　再看中央政策。中央經濟工作會議於2025年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 　　
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