越秀房产基金经营保持韧性 2025年收入逾人民币18亿元
香港, 2026年3月11日 - (亚太商讯) - 越秀房地产投资信托基金（ 〝越秀房产基金〞，连同越秀房托资产管理有限公司，统称〝基金〞；股份代号：405）公布其截至2025年12月31日止之全年业绩。
越秀房产基金管理团队：主席及非执行董事江国雄先生（中）、执行董事及行政总裁区海晶女士（左）、财务总监关志辉先生（右）
2025年全年业绩摘要：
- 整体经营保持韧性，收入总额为人民币18.56亿元（2024年：人民币20.32亿元）。
- 平均融资成本为3.61%，创近三年新低；平均付息率3.77%，同比下降76个基点，剔除汇兑亏损的融资成本同比减少约1.52亿元人民币。
- 于2025年12月31日，物业整体出租率为82.1%（2024年同期：84.5%）。
- 优化资产组合，于第四季度出售越秀金融大厦50%权益，回笼约人民币53亿元现金提升财务灵活度，获标普和惠誉维持〝投资级〞评级，并上调评级展望至〝稳定〞。
- 末期分派每个基金单位约人民币0.0189元，约等于0.0214港元。全年度之每个基金单位分派约人民币0.0522元，约等于0.0580港元。按年计算的分派收益率为6.74%。
- 为保持基金财务灵活性，于2025年7月1日至2025年12月31日期间的分派比率调整为90%，全年整体分派比率约为96%。
广州国金中心：
- 广州国金中心综合体录得经营收入为人民币9.84亿元，占基金收入总额53.0%。
- 广州国金中心写字楼引进两家财富世界500强企业；出租率为80.9%。
- 国金天地引进广州首家且目前唯一的市内免税店〝中免免税店〞，全年续租率89%，期末出租率95.5%。
- 广州四季酒店平均房价同比提升5.8%，国金中心雅诗阁服务式公寓平均入住率达91.5%，同比增长1个百分点，营业收入创历史同期新高。
积极管理融资风险，有效平抑融资成本
- 针对2025年到期的人民币5.3亿元短期贷款、21亿港元5年期银团贷款以及38亿港元3年期银团贷款余下21亿港元，管理人于2025年完成人民币5.3亿元短期贷款续借，并通过取得17亿元人民币离岸贷款、发行10亿人民币点心债以及21亿港元等值境外银团组合贷款（为可持续发展挂钩贷款），用于到期贷款的再融资，确保流动性风险得到有效管控。
- 年内合计引入人民币46.8亿元贷款，并部分置换境外浮息港元贷款，利用人民币融资相对低位，主动调节融资结构。2025年年末融资利率敞口约为10%，较年初26%收窄16个百分点；平均融资成本为3.61%，创近三年新低，较年初4.16%下降55个基点；2025年全年平均付息率3.77%，同比下降76个基点。剔除汇兑亏损的融资成本约为人民币7.73亿元，同比减少约人民币1.52亿元。
- 2025年年末人民币融资约154.7 亿元，占总体融资76%（2024年：人民币融资约123.3 亿元，占总体融资60%）。
越秀房产基金主席及非执行董事江国雄先生表示：〝2025年是越秀房产基金上市二十周年。管理人巩固优势，策略性抢占市场份额，以出租率为优先考虑，强化风险管控稳定续租，匹配市场需求增强产品竞争力，投入资本性改造确保资产保值增值，在充满挑战的市场中稳定经营基本面，为全年经营收入提供坚实支撑。与此同时，我们优化资产组合，适当降低写字楼业态占比，并敏锐捕捉有利融资窗口，先后成功发行全球首笔上市REITs‘熊猫债’及基金首笔绿债。全年融资成本创近三年新低，有效支撑整体分派水平。一系列开创性资本运作的成功实施，充分彰显管理人推动越秀房产基金高质量发展的战略目标，展现管理人为基金单位持有人创造可持续长远价值的坚定决心。〞
国金中心
国金中心年内新签15,702平方米。推出7,403平方米带装修单元，去化周期约36天，去化率接近72%。引进优质租户包括两家财富世界500强背景企业、一家财富中国500强企业、一家全球龙头航运企业和一家知名互联网背景文体娱乐企业，续租34,294平方米，续租率86%，留存优质租户包括六家财富世界500强企业和一家外国领事馆。国金中心入选观点〝表现力指数·2025商办资产运营表现〞TOP30榜单。
国金天地完成主力租户〝广州友谊商店〞续租；引进广州首家且目前唯一的市内免税店〝中免免税店〞；落地负一层轻餐茶饮区、四楼和五楼餐饮业态品牌焕新，引进七家〝首店〞。会员运营成效显著，会员销售占比翻倍式提升至16%。积极打造电子化消费场景，充分利用主流平台多渠道引流。联动酒店、大剧院、博物馆、领事馆成功举办〝意大利文化季〞主题活动，有效促进客流与销售转化。新签和续租合计35,573平方米，续租率89%。出租率为95.5%。
广州四季酒店年内首批改造客房年内入市，平均房价为人民币2,260元，同比提升5.8%，平均入住率为77.7%；每间可供出租客房收入(RevPAR)为人民币1,756元，同比增长0.9%；RevPAR竞争指数为110.0，在奢华酒店竞争群组中始终保持较领先的市场地位。国金中心雅诗阁服务式公寓期内平均入住率为91.5%，同比上升1个百分点；平均房价为人民币1,137元，同比提升1.6%；RevPAR为人民币1,040元，同比增长2.7%；RevPAR竞争指数达146.9，在高端公寓竞品市场中维持高位。公寓营业收入创历史同期新高，经营收入自2016年起连续十年稳居雅诗阁集团中国区第一名。
越秀金融大厦
管理人于第四季度出售越秀金融大厦50%权益。出售完成后，越秀金融大厦成为基金合资格少数权益物业。期末出租率为77.9%。
白马大厦
白马大厦引入广州、深圳和东莞核心产业集群优质客户，带动全年新签5,808平方米，一楼实现近五年首次满租，二楼出租率创近六年新高。年内组织22家原创品牌亮相日本东京时尚产业展、及中国国际服装服饰博览会等专业展会；开展〝白马时尚行 · 边贸供应链对接会〞，与新疆乌鲁木齐十家批发市场建立〝粤新服饰产业链供采合作联盟〞。全年累计接待517个采购团，累计接待采购商近1.3万人次，其中包括来自法国、越南等19个外商团，促成采购金额达人民币3.2亿元。期末出租率为96.0%。
财富广场
财富广场全年新签6,334平方米，成功引进多家优质租户，包括一家财富世界500强综合金融集团旗下多家企业、两家财富世界500强背景企业和两家全球行业龙头企业的广州分支机构。续租8,662平方米，续租率84.0%，包括三家财富世界500强背景企业和一家全国性商业银行广州分行。升级产品标准加快空置单元去化，带装修单元去化率达93%。期末出租率为93.4%，同比上升1个百分点，出租率较中期强劲回升5.4个百分点。
城建大厦
城建大厦年内新签9,279平方米，引进一家美容科技企业和一家医药供应链服务企业，提升楼内大健康业态氛围。续租5,011平方米，续租率77%，包括一家财富世界500强企业和一家全球知名合同研究组织(CRO)企业。期末出租率为90.6%。
维多利广场
维多利广场主力租户〝优衣库〞继续发挥旗舰作用，全年销售额同比增长7.0%，蝉联全国门店榜首。成功引进运动品牌〝超级安踏〞，打造广佛地区最大门店；成功引入贵州香辣蟹全国首店〝蟹莽莽〞，丰富餐饮品牌组合。联动内外部资源举办十五场大型活动，实现商场全年销售额同比增长2.0%。全年新签和续租合计5,579平方米，续租率84%。期末出租率为94.0%。
上海越秀大厦
上海越秀大厦全年续租6,430平方米，续租率43%；新签8,070平方米，有效填补退租单元。持续匹配市场需求增加小面积带装修单元供应，制定差异化定价策略，成功举办渠道招商会，吸引百家中介机构参与，并投入多项资本性改造推动节能效益和服务水平持续提升。期末出租率为83.1%。
武汉物业
武汉越秀财富中心年内新签26,837平方米，引进优质租户包括两家财富世界500强背景央企和两家财富世界500强背景外资企业。续租20,617平方米，续租率76.0%创近三年新高，留存优质租户包括七家财富世界500强背景企业和一家财富中国500强背景企业。全年改造单元供应约2.1万平方米，去化率接近98%。期末出租率为62.1%，同比上升1个百分点。
武汉星汇维港购物中心年内焕新多家热门餐饮和健身品牌，吸引更多家庭和年轻客群，依托〝悦花园〞场地特色深度挖掘〝夜经济〞与〝场景体验〞消费潜力，举办〝江畔星夜〞主题活动，实现客流量同比基本持平，商场年度销售额同比提升0.5%。全年新签和续租合计9,827平方米，续租率48.0%。期末出租率为87.4%，较中期回升5.0个百分点。
杭州维多利
杭州维多利全年新签7,890平方米，引进一家全层租户。续租8,836平方米，续租率54%，留存优质租户包括两家财富世界500强背景企业和一家山西省属国企的浙江分公司。期末出租率为84.5%。
ESG融合业务，推进可持续发展
管理人秉承长期主义理念，系统布局ESG工作，值此连续第十年对外披露越秀房产基金可持续发展实践之际，管理人正式将〝环境、社会及管治报告〞更名为〝可持续发展报告〞，以此进一步促进越秀房产基金战略与可持续发展深度融合、同频共进。年内，首次荣获全球房地产可持续发展基准（GRESB）最高绿色五星评级及〝全球行业领导者〞称号，公开披露再次获最高〝A〞级等，彰显了在可持续发展领域的卓越实力。
未来展望
未来一年，管理人将保持审慎乐观的态度，〝以变应变〞强化风险管理，致力为基金单位持有人创造稳定回报。资产管理方面，将因应经济发展走势和竞争环境演变，动态实施积极、稳健、灵活的租赁和营运策略，发掘新增长点、把握潜在机会提升资产组合市场竞争力。融资管理方面，将持续对融资结构进行合理调整，通过各类融资途径引入低成本人民币融资，平滑利率风险。工程改造方面，将有序分段改造广州四季酒店，护航物业长效保值增值。
关于越秀房地产投资信托基金
越秀房地产投资信托基金（〝越秀房产基金〞）于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。截至2025年12月31日，越秀房产基金之物业组合共有十项（包括一项合资格少数权益物业），分别位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心、越秀金融大厦（合资格少数权益物业，实益权益49.495%）、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心、位于杭州的维多利商务中心及位于香港的越秀大厦。不包括越秀金融大厦，物业总建筑面积约为97.4万平方米，分别位于中国广州市、上海市、武汉市、杭州市及香港市的核心商业区域。物业类型包括甲级写字楼、商业综合体、零售商业、酒店、服务式公寓、服装专业市场等。
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