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29/12/2023

2023年樓市回顧

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    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  又到了回顧過去一年樓市的時候,筆者就以年初時發表的「2023年我對樓市的十大忠告」一文的內容作回顧基礎!是筆者連續16年為樓市撰寫我認為值得留意的正面/負面因素給消費者參考!2023年的樓市發展,正是被文章開首的第一點的「中美決戰才是市場最大關鍵」不幸言中!政治上的角力隱憂,正正壓倒了本來聚積空前深厚的購買力和正常需求!

 

  「愈接近真正時移世易的一天,戰爭亦接近,而香港作為橋頭堡角色也會愈容易受到不同方式的狙擊。」

 

  「是一場博弈,即是彼此各出奇謀,也即是局面會隨時改變,市場趨勢被左右,市場機制許多時亦失效!」

 

  「當中國在固守被動階段,市場亦容易走向負面,相反當中國主動及發放能量的時候,市場也容易景氣。」

 

  結果是美國盡情衝擊香港巿道!中央卻充滿底氣,亦在這個時候整頓市場甚至一些企業模式!投資者猶如兩面受敵!苦不堪言!筆者認為政府應盡量向市民解說一些政策進退的原因,好讓市民追隨支持!及以免被負面流言蜚語乘虛而入,令人心虛怯!

 

  2023年持續2022年的「無論市場變化如何,大部分時間市場也被扭曲詮譯」,「市場情緒和唱締造大局」,負面主宰下,疫情後香港雖回復緩慢,但仍受國際投資者歡迎,卻被唱成「國際金融中心遺址」,香港在認知戰上其實非常被動!市民在悲觀情緒下,將積聚龐大的購買力轉了去做定期存款!去年至今年9月逾年半時間,共流入3.73萬億元至破紀錄的9.17萬億元,香港成為世界上除了盧森堡外,銀行存款對比GDP比率最多的經濟體!不單令「樓市機制復常」落空,財富效應亦被凍結!「資金走勢左右大局」更在存款滿溢下出現樓價下調!

 

(Shutterstock)

 

  不過,好事情也抬頭,「優才領導不可逆轉」!優才計劃的成功,令房地產不論租/買也有了新的支持力!

 

  「租金反映需求真相」,負面情懷放緩了樓市買賣的購買慾,但截至2023年10月官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升!反映樓市最基礎底氣仍充足!

 

  樓市趨勢和市場數據雖背道而馳,根據市場數據和結構評估樓市已經失效!

 

  但樓價下跌的結構是甚麽?似乎也並不鞏固!樓價下跌的結構是:悲情下+低通脹+高定期存款利息=空前強大的購買力凍結在銀行!

 

  以上結構只要略作改變,無論減息、通脹上升、悲情減退,甚至GDP提升,也會令約九萬億元定期部分成為購買力回歸市場!我們的確未能夠掌握到回升的時間表,但並不遙遠也不冗長!

 

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