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2016-09-30

中國房地產,我錯在哪裏,政府錯在哪裏?

  中國許多城市的房地產市場,近來出現了井噴式價格上漲,資金爆出恐慌式搶購。一個號稱上海浦東的新盤,其實距離陸家嘴尚有70公里,但是400多套住房開盤後在2分鐘內被搶光。為了規避限購政策,市民湧向離婚中心申請離婚,不堪人潮的離婚中心不得不關閉現場服務,離婚居然需要領籌排日子才獲辦理。

 

  作為經濟學家,筆者曾經提過小陽春,但是根本沒有預見到這輪房價的飆升。我錯在哪裏?錯在將房地產按居住屬性進行分析,看房屋庫存、土地供應,看收入增長、人口結構。其實此時此刻的中國房市,那些因素都不重要。今天中國房地產,分析的切入點應該是金融屬性,而非居住屬性。

 

  中國經濟增長缺乏內在動力,於是政府大力實施貨幣擴張政策,今年第一季度的貨幣發行量堪比2010年「四萬億刺激」的陣仗。但是由於經濟下行、產能過剩、風險增高,好的企業不願舉債,銀行也不願意借貸。實體經濟無法吸收驟升的流動性,資金唯有滯留在金融經濟中,股市又不旺暢,資金便爆炒房地產。房價初升的時候,很多場合明顯地可以看到地方政府與開發商在拍賣土地上做手腳,誘導資金入市。一旦房價上漲形成勢頭,則房價地價交互刺激,房地產成為自我形成、自我推動的牛市。資產收益低本來就是居民的隱痛,房價飆升之下,銀行儲蓄迅速被轉化為買房購買力。銀行本身面臨著優質項目愈來愈少的難題,政府又催著借貸,房貸成為他們交功課的主要手段,近月銀行新增貸款幾乎全部發生在按揭領域。金融創新,又打造出新的借貸途徑,讓資金不足的買房者拉高借貸比率上車。

 

  造成房價地價暴漲的另一個原因,是資金成本的下挫。中國政府的房地產調整,一貫將重點放在卡住開發商的資金源頭和資金成本,開發商出事也多是因為資金鏈斷裂。本屆政府數度努力之後,資金成本得到大幅下降,融資管道也變得多元化、便利化了。但是這一切對於實體企業來講來得太遲了,得益者多是發展商和地方政府。當資金這個緊箍咒從發展商頭上摘下,發展商「財務自由」了,房地產市場的博弈就變得精彩了,買方賣方的勢力天秤就徹底傾斜了。同時,企業的資金在實體經濟中找不到定位,也流向房地產市場--炒作比經營實業更容易賺錢。

 

  房地產金融化,是今天房地產市場的現實情況。房地產資產金融化,買方資金金融化,發展商資金鏈金融化,於是房價照其金融屬性狂奔著,人性的弱點將其進一步放大,恐慌製造出新的搶購。

 

  今天的中國房地產市場,亂象叢生,炒作遍地,槓桿突起,人心浮躁。錯,不在買房人的瘋狂,而在流動性製造者的瘋狂。

 

  筆者暫時看不到北京房地產政策全面收縮的理由。首先,中國經濟了無起色,自生增長動力不足,政策刺激效果日衰,作為支柱產業的房地產對於經濟穩定至關重要。其次,地方財政面臨空前的挑戰,不少縣連按時支付公務員工資都有困難,土地財政的大門沒有人敢關上。再者,房地產去庫存,是中央政府的既定方針,也是拆解金融隱患的必需,大家都等著炒作資金衝向三線城市解放住宅庫存。筆者看來,北京會通過地方政府限制房價過熱,但是應該會引導資金流向三四線城市去庫存,而不是終結這輪牛市。

 

  那麼,中國房地產市場有沒有泡沫?且看數據:在1990年,日本房地產總值相當於本國GDP的200%;在2006年,美國房地產總值相當於本國GDP的170%;今天中國的房地產總值相當於本國GDP的250%。今天北京、上海、深圳三個城市的房地產總值,已經相當於美國整個國家房地產總值的七成。

 

  在過去的100年中,全世界大的房地產泡沫大約出現過四十個左右。每個泡沫形成時該國國民都說,自己的房價上漲和其他的泡沫不同,有本國國情。當泡沫破滅後,才發現泡沫的共性遠大過個性,泡沫就是泡沫。筆者也不知道泡沫何時破滅,只是知道當信貸周期轉勢的時候,房地產周期往往轉勢。中國的信貸GDP比率預計今年底超過250%,獨佔世界鼇頭,遠遠超過第二名。經濟周期,是經濟學的基本概念,而經濟周期的起落一般取決於信貸周期。或政策主導,或政策失誤,或資金流向逆轉,或銀行壞賬大升,觸發信貸收縮,最終導致房地產市場的調整。現代資本主義的歷史,基本上就在這信貸周期中周而復始,蓋莫例外。房價升得越瘋狂,調整就越痛苦。上帝欲其滅亡,必先令其瘋狂。

 

  中國經濟最弱的一環,是發展商和地方財政;最強的一環,是超高的居民儲蓄。當房地產市場出現危機時,人們突然發現最強的一環和最弱的一環被聯在了一起。有一天,歷史學家會說,那是政府的錯,千不該萬不該的大錯。亡羊補牢,猶為未晚。

 

  本文原載於今周刊,為個人觀點,並非投資建議或勸誘。

 

 

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