金管局總裁陳德霖退休，有報章替他做了一個專訪，當中提及金管局為了壓抑樓市升勢而推出的逆周期措施，究竟是正是邪？坊間有不同說法。有學者認為措施不能令樓價下跌，只會令年輕人更難上車。其實，逆周期措施對上車的年輕人影響不大，反而限制了已經有樓的業主多買一個單位，如果沒有逆周期措施，在供應不足的情況下，樓價一定會繼續上升，有樓的業主多買一個單位比較容易，年輕人上車更難，這種迂迴曲折的理論，一般學者是不會明白，只有以投資物業為生的物業投資者才可以領略到箇中道理，不過，他們很少會將自己的心得說出來。

　　無論曾俊華、陳茂波抑或陳德霖都曾經在不同時間、不同場合表示如果樓價下跌，就會放寬逆周期措施，但這個承諾一次也未有出現過，理由是政府從未做到他們心目中的要求，就是提高供應量，沒有足夠供應量，樓價不跌，金管局當然不會放寬逆周期措施，因此不能說陳德霖握殺年輕人上車機會。

　　很多人不明白，點解美國可以加息9次，而香港只需要跟半次？說穿了是很簡單，因為銀行錢太多而又借不出去，加息即是搵自己老襯，但如果政府提供足夠供應量，不但有更多人可以上車，而且樓價亦能夠保持平穩，銀行又可以輕易將存款借出去，跟隨美國加息就不是問題，香港的低息環境就會過去。所以，當供應充足，樓市將會受到雙重壓力，除了供應增加令樓價下跌，利息亦會增加，就算加息的幅度只是跟隨美國，借了500萬元的人每月就要多付8千多元利息，這對於勉強上車的人是一個很沉重負擔，樓價在雙重壓力之下一定會出現調整，這亦是我經常提醒大家在買樓的時候要注意借貸比率，千祈唔好超出自己能力範圍，最好不要採用高成數按揭，否則當樓價下跌，利息上升，很容易成為一個負資產者。

　　有物業投資者對我說，他其實是贊成逆周期措施，因為除了可以不用與實力不足的買家爭奪之外，利息亦慳了一大筆。而事實上大部分業主都是受惠於逆周期措施，不過他們不明白箇中道理，以為低息是必然的，如果沒有逆周期措施，他們現在最少要多付2%年利率，報章說我替陳德霖平反，其實並不是，我只是實話實說。

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