2021-10-08
香港房策
筆者認為香港的房策，一直是搞錯。既搞錯了服務對象，也被諮詢錯搞了。如不糾正這兩點，就算有地，也未必能解決香港的房屋問題。未講怎糾正這兩點前，先看殖民地政府在百年來是怎解決香港由幾十萬人口，增到七百萬人口的房屋問題。
《南京條約》寫明，英國要保留原居民權益，當時的原居民是務農為主，佔有香港大多數的平地，事頭婆所能用的平地，就是中環一帶，故不旋踵便開始填海來拓地。殖民政府之所以填海而不開山，是因為在海岸線以外的海面都是事頭婆的，故填出來的地，都是官地，這對殖民地政府拓地建屋挺大幫助，要知填了哪些海，得到哪些地，看街名就知，都是番名，德輔道中、干諾道中、盧押道、芬域街……。到六、七十年代，因經濟發展需要，更大大地填海，沙田、葵涌、將軍澳、西九都是。
「這裏記住一點:填海是港英政府拓地的主要手段。」
在港英管治期間，香港人口因為內地同胞湧港而大幅增加，屋是一下子建不了那麼多，怎辦?
(1)讓這些人在官地山頭建木屋，大坑東、調景嶺、雞寮、馬仔坑等都是。只要官府不管，窮人自然有其辦法。
(2)對於不太窮的人又怎辦?他們不住木屋，就住到洋樓、唐樓去，以前樓宇是一幢幢買的，但就開始有分層、有分租，一屋七十二家房客是確有的事。
為了要增加可居地方，建築署立了條暫准例，准許唐樓、洋樓的騎樓可以圍封，只要留個活窗作火災逃生用便可，這就是所謂的騎樓房，此例一「暫」便暫了逾六十年，今時仍「暫」。
「這裏記住一點:Law are made for breaking，因為「法」是服務於人，而不是役人，法不合時勢就要改。」
事頭婆的一個心頭患是，要與民爭地，如純按《南京條約》來辦，殖民者只能有山坡、邊陲地，廣闊的元朗、錦田、粉嶺的平地都是在原居民手中，事頭婆無份。殖民者是聰明的，他們知農地不值錢，只有屋地才值錢，於是在1950年代便做了次Land Utilization Survey，表面上是研究香港的土地用途，但實際上是確認了甚麼是農地，甚麼是屋地，甚麼是原居民擁有之地，甚麼是原居民不擁有之地，一做完了這個調查，劃出地圖，於是:
(1)凡不由原居民擁有之地，都是事頭婆之地；
(2)凡是農地，就永為農地；
(3)凡是屋地，就永為屋地，尤以鄉村屋地為然。
這個Land Utilization Survey，再配合之後的保育地、郊野公園地的規範，就將原居民擁有廣大的土地永定性為農地，不可建屋，而在郊野公園內的農地，就乜都唔用得，只能耕田、生草，在保育地內的農地就更加只能曬大陽?
「這裏記住一點:為甚麼農地不可建屋?為甚麼郊野公園和保育地只可以曬太陽?」
(資料圖片)
大刀闊斧修例 才可闢地建屋
上述這些限制，適用於原居民、普通人，但不適用於事頭婆，只要殖民政府一修例，就可以化腐朽為神奇，山坡地可以變為屋地，再拍賣出去，就有錢收，整個飛鵝山、九肚山的豪宅，都是沿山坡而建，其地無原居民在1950的Land Use Survey中申報擁有，故都是事頭婆的，只要一修例，山坡便成金礦。
為了限制原居民將農地轉為屋地，殖民政府祭出三招:
(1)在已劃定的鄉村屋範圍內，原居民可以自由建屋，政府不管；
(2)如在鄉村屋範圍外建屋，要申請、審批期可長近20年，直到曾蔭權為特首時，或許是與一眾鄉紳友善啩，指令審批時限要壓縮在19個月，於是便見大量西班牙別墅豪宅湧現；
(3)為免原居民在農地上建出摩天大樓，搶去了事頭婆的屋地拍賣價值，便在1972年出了個《小型鄉村屋宇條例》，鄉村屋限高在27呎，頂多是建三層。
這裏記住一點:廣闊農地大有為，怎去打破樊籠飛彩鳳(多建屋)。
綜合以上要記住的三段粗體文字，香港要多取地，大可依港英老路或反港英老路便是:
(1)填海；
(2)推倒Land Utilization Survey對農地不可建屋的限制；
(3)取消鄉村屋27呎的限高，改為限高60呎，可建六層。
填海需時，光要地基Set好，都要7年，放寬農地可建屋，一眾地產商自然會和農地擁有人商議合作，他們為利，一定快過打針，甚麼祖堂地、棕地，由鄉紳們三兩下手腳就搞掂，因為愈遲做，供應多時，樓價會跌，政府只要開列出有關的發展條件便是。
在拓地建屋同時，港府是否要改革城規會的組成和權力範圍，今時城規會被詬病之一是，各大地產商都有代言人在會內爭利益，壞大事。
另外批法援標準、條件是否又要修一修，免為以政治掛帥的反對者所濫用?
總之一句，若要頭頂北部區，腳踏交椅洲，不左手持盾，右手握矛，不大刀闊斧修例，怎能開疆闢地。
(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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