市場時下興起炒作新板塊的浪潮，除了晶片、教育股、醫藥板塊，另一個近期炒起上來的就是物業管理股份。碧桂園(02007)旗下的碧桂園服務(06098)本周二（19日）以介紹形式上市，同業一班從事物業管理的公司卻於上半月偷步先行開車，大行紛紛對物業管理業表達正面看法。摩根士丹利發表報告指，認為內地物業管理公司本質具防守性，較少受內房政策收緊影響，相反盈利增長可見度高，維持對板塊的「吸引」看法。在云云物管公司當中，誰較具投資價值？

 

物管公司作為內地新興產業之一，不少資金已吸納相關股份，而業務風險相對較低，為投資避險之選 (雅生活官網圖片)

 

行業興物管分拆潮 雅生活半年內破頂

 

　　在碧桂園服務分拆出來之前，雅生活(03319)是最新一隻從內房企業分拆出來的物業管理公司。該公司由雅居樂(03383)分拆上市，今年2月9日掛牌，上市價為12.3元，當時公開招股結果顯示超購逾19倍，人人有份。公司是次發售所得款項逾39億元，其中約25.48億元將用於選擇性地把握戰略投資、收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。然而公司上市當日市場反應並不熱烈，首掛當日開報9元，收報9.46元，比招股價低23%。但其後股價彈高升破9元水平，然後不足半年之內，再炒上本月中見16.16元上市新高，較招股價高出31%。

 

　　股權方面，雅生活上市前，母公司雅居樂持有其72%股份，上市後仍持有54%股權。值得留意的是，去年8月以10億元人民幣取得雅生活兩成股權的綠地控股集團，在雅居樂雅生活上市後仍為主要股東，這令雅生活得以和內地兩大房產企業關連。

 

去年多賺八成 匯證料核心盈利增逾倍

 

　　雅生活於今年3月下旬公布截至去年底止全年業績，純利2.9億元人民幣，按年升80.3%，每股基本盈利0.35元人民幣。年度營業額17.61億元人民幣，按年升41.5%。毛利為5.91億元人民幣，按年升89.5%。

 

　　早前券商匯證報告顯示，預計雅生活2018年核心盈利將按年增長144%至7.36億元人民幣，而預期2019年為12.43億元人民幣，盈利預測分別較市場預期高出11%及25%，因此該行將雅生活目標價由18.3元上調至19.3元，重申「買入」評級。

 

兩大靠山收入得到保障 計劃收購同業

 

　　業務上，雅生活的「靠山」，不單止是雅居樂，而且還有綠地集團(滬:600606)。首先，雅居樂將把所有房產項目交由雅生活管理，而綠地則同意，在2018年至2022年間，每年向雅生活交付建築面積不少於700萬平方米的物業，並每年大約300萬平方米的物業，將優先選擇雅生活管理。目前雅生活以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩個品牌開展經營，藉著兩大集團的支持，雅生活的管理面積及收入該可以穩定增長。

 

　　此外，根據招股文件，雅生活於招股所得，當中65%將選擇性地用於把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。雅生活目前的收購策略是收購在一線或核心二線的物業公司，收購目標的盈利具有一定規模。預計收購事項將有助雅生活高速增長，令公司重新得到估值。

 

行業競爭劇烈 包幹制收費業務風險大

 

　　雖然有估計指中國物業管理行業規模料於2020年可達過萬億元人民幣，但由於內地物業管理企業數量不斷增加，企業之間的競爭變得愈來愈激烈。目前整體行業的集中度依然偏低。另外，雅生活物業管理業務收入主要按「包幹制」收取，佔物管服務收入97.2%。所謂「包幹制」，公司須承擔所有物業管理產生的成本，包括員工、清潔、垃圾處理、綠化等開支，而管理費扣除所有成本後，才會成為公司收益，因此容易受成本上升影響。如未來員工成本上升，則公司收入增幅，或會較其他採取酬金制的同業慢。至於「酬金制」，物業管理公司向住戶收取管理費後，先扣除某個比例作酬金，餘下的管理費留作物業管理的營運資金，因此較不受成本影響，雅生活對手中海物業(02669)其酬金制合同佔比達7.7%，比重比雅生活的2.8%為為高。

 

　　儘管如此，物管公司作為內地新興產業之一，不少資金已吸納相關股份，而業務風險相對較低，為投資避險之選。但由於雅生活和同業股份已被炒起，近期大市表現又疲弱，而雅生活現時往績市盈率是偏高，約35倍，較中海物業及彩生活(01778)的28.7倍為高，因此預計公司短線上升空間可能有限，波動性亦會增加。物管公司還是當以年計的長線投資方式去操作方為上策，希望短炒的投資者則可待雅生活股價在廿天線(目前為14.78元)附近才適度下注，以求控制市況逆轉時帶來的風險。

 

 

撰文：馮松興