【FOCUS】內房融資「緊箍咒」偃聲　樓市三疑團仍待解

2022-11-25

　　小滴灌將變大放水。今年首三季僅增6600億元(人民幣．下同)的房地產開發貸款餘額，即將迎來井噴－－六大國有行近日密密與內房開發商簽署協議，擬馳援近1.3萬億元，標誌自2020年吹奏的「三條紅線」融資緊箍咒暫歇。

　　不過，未來仍有三大問題待解：一，非「白名單」上的房企如何拆彈？二，面對債務到期高峰將至，地方政府融資平台(LGFV)年初至今大手買地動作能否持續？三，樓市需求端有無同樣的大規模刺激？

萬科、碧桂園或成最大贏家

　　兩年前被監管層稱為「金融風險最大灰犀牛」的房地產，似正置之死地而後生。看看龍頭內房過去一個月的股價，龍湖(00960)升30%、萬科(02202)升20%、潤地(01109)升19%、中海外(00688)升17%，碧桂園(02007)、綠城(03900)更分別飆124%、84%。

　　隨著人行、銀保監周三(23日)正式公布「金融16條」通知，要求金融機構全面支持房地產業，工農中交建五大行及郵儲行相繼宣布，擬向至少14家房企提供12750億元意向性綜合授信，相當於首三季新增房地產開發貸的近兩倍。其中，最闊氣的工行以6550億元居首。

　　細看受益房企名單，除了國企中海、保利、潤地、首開、越秀榜上有名；混合制的萬科可謂最大贏家，獲得全部6間銀行授信，累計獲3000億元額度；被視作民營房企領頭羊的碧桂園，則獲得三家銀行共1500億元額度。

恒大、融創、LGFV仍臨拆彈

　　今次樓市政策大轉向，加上已預告的的降準，被視作當局面對本土疫情快速升溫，為第四季經濟復甦關鍵期托底。值得留意的是，近日進入債務重組倒數的內房兩大負債王恒大及融創，雙雙不在授信名單之列，類似的非「白名單」房企如何拆彈仍待解。

　　相比恒大、融創的1.97萬億、9971億元總負債(截至去年中期)，另一值得關注的是近期在土地市場出盡風頭的地方政府融資平台。數據顯示，其首9月購地近2000億元，以江蘇無錫為例，LGFV購地佔土地出讓額的近68%。不過，看似財大氣粗的買地動作被標普視作難以持續，因加劇其金融風險。另有數據顯示，內地31省市地方債餘額佔收入比例已接近120%的警戒線，且未來5年面臨近15萬億元的到期高峰。

　　第三個不確定性則是，國有大行領銜馳援內房保交樓，避免「爛尾樓」蔓延，但真正決定未來樓市走向的仍是需求端，眼見首10月商品住宅銷售額按年跌28%，2014/15年式的降息降準、降低首付、下調稅率、放寬公積金等連環出擊的強刺激會否重現？底牌揭盅恐正愈來愈近。