中國經濟增長的主要引擎－－房地產，產值連續兩季陷入負增長之際，信心危機蔓延疊加債務壓頂，雷霆維穩決心勢不可擋的央媽，連環祭出政策利率、市場利率雙降，勢要以「穩信貸」為「穩增長」托底。

降5年期LPR，重在維持信心

　　當房地產業產值去年第三、第四季分別錄-1.6%、-2.9%負增長，淪為GDP表現最大的後腿；當內房離岸債券總市值蒸發逾半，今年再面對360億美元債務到期；當開發商爭相集資、延遲還債、官宣違約……穩定壓倒一切，奏成中國2022年政策的最強音。

 

 

 

 

　　重任一肩挑的當屬央媽，短短一周之內，MLF(中期借貸便利)利率、公開市場操作利率、LPR(貸款市場報價利率)全數調降，其中5年期LPR今日終於打破連續20個月按兵不動，走低5個基點。儘管坊間測算，下調5基點僅能令每百萬元按揭貸款(30年期)年付利息減負約30元，但信號不可不察。

 

　　如何解讀5年期利率降幅較1年期減半？一言以蔽之，既要防止炒風再起，資金脫實向虛；又要維持「比黃金和貨幣更重要」的信心，防止風險無限蔓延(例如地方城投平台)。從預期角度而言，是要維持持續寬鬆憧憬，防止利好出盡。

 

炒總量寬鬆，地產指數勁彈

　　在此預期下，儘管內房暴雷違約負面消息不斷，上證地產指數實際已從去年中的階段低點，節節反彈近三成之多；排名前三大的內房商萬科(02022)、融創(01918)、碧桂園(02007)過去一周股價，已分別反彈6%、15%、7.5%。

 

　　除了降息，多管齊下提振樓市亦接連出招：去年底至今，已有桂林、保定、開封等逾10個地方出台鼓勵性置業政策；早前「帳面現金充足」仍配股集資45億的融創，近日成功轉讓武漢、昆明等至少3家項目公司股權予國企背景公司；最新則是房企託管帳戶據報有望放寬預售樓盤資金使用範圍。

 

　　鑒於地產這個慢變量的下行趨勢短期難改(12月投資增速按年降幅擴大至14%)，央媽火力全開營造總量寬鬆之下，減息降準等利好大概率仍未出盡。

 

　　政策利好何時見頂？人行金融市場司司長鄒瀾周二(18日)就指，「近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態」；盯緊龍頭開發商銷售、投資動態及首季新增信貸走勢，或有啟示。