救市措施連環出台，碧桂園債務危機暫紓緩，內房全線爆升可以點部署？

2023-09-04

　　內地近期連環出招打救疲弱樓市，人民銀行、國家金融監督管理總局上周末連發兩份通知，實施房貸寬鬆措施，全國統一下調首付比例，並下調存量首套房貸利率，另廣州、深圳、北京和上海等一線城市都先後宣布執行「認房不認貸」政策措施，據報過去兩日假期京滬深「睇樓」人數激增。此外，陷入債務危機的碧桂園(02007)一隻公司債展期方案據報已獲足夠票數通過，紓緩市場對其債務違約的憂慮。今日（4日）內房股受刺激全線爆升，其中碧桂園半日飆近一成半，為升幅最大藍籌，融創中國(01918)更爆升逾三成，內房真的可以否極泰來？後市應如何部署呢？

（碧桂園網頁截圖）

首房首付比例劃一為最低兩成　下調存量首套房貸利率

　　人民銀行、國家金融監督管理總局上周四（8月31日）晚間發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，不再區分實施「限購」城市和不實施「限購」城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。二套住房利率政策下限調整為不低於貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

　　同時，要求銀行9月25日起下調存量首套房貸利率，借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。

四大一線城市執行「認房不認貸」　內媒稱京滬深「睇樓」火爆

　　繼廣州及深圳後，北京和上海也於上周五(1日)宣布執行首套房貸款「認房不認貸」政策措施。據中指研究院分析，北京執行「認房不認貸」後，無房有貸款記錄的購房家庭首付比例將由60%-80%降至35%-40%，依總價500萬人民幣住房計算，普通住房的首付將減少125萬人民幣；房貸利率將由5.25%降至4.75%，以300萬人民幣貸款為例，依25年等額本息計算，利息將減少26.21萬人民幣。上海對於有過貸款記錄本地無房的購房人，此前首付比例為50%-70%，政策發布後，首付比例降至35%，房貸利率從5.25%降至4.55%。

　　事實上，「認房不認貸」變相允許家庭以首套房優惠重複買入多套物業，被稱為提振樓市最強武器，過去兩日是政策落地以來首個假期，內媒稱一線城市中京滬深三地成交都有回暖跡象，「睇樓」人數激增，不過樓價全線保持平穩。有官媒引述專家意見指，政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，「金九銀十」市場可期。另德邦證券研報指，首套房「認房不認貸」、首付比例降低以及存量房貸利率等政策相繼落地，政策組合拳將刺激政策落到實處，有利於強化市場預期，提升市場信心，市場或可以快速的看到二手房、新房的銷售企穩回升。

碧桂園一隻公司債展期方案夠票通過

　　另方面，碧桂園首隻尋求展期的公司債「16碧園05」在第二度推遲後現轉機，據《上海證券報》報道，展期方案已經獲取通過所需要的足夠票數。這筆於9月2日到期的私募債，債券餘額為39.04億人民幣。根據方案，碧桂園擬將其展期三年，分七期兌付。另方案增加了增信保障措施，將龍岩、江蘇沭陽、海陽、淮安等項目公司收益權進行質押擔保。此外，據外電引述知情人士報道，碧桂園告知債券持有人，已劃付將於9月4日到期的一隻以馬來西亞林吉特計價的債券票息共285萬林吉特（約482萬港元）。

　　「16碧園05」是未來一年內碧桂園境內債餘額最大的一筆債券，目前碧桂園監管帳戶資金餘額加上已售待收回樓款基本可以保障未來保交付任務的完成，但項目層面現金基本採用封閉管理，資金在扣除工程款等成本後需優先償還項目層面金融負債。此外，未來兩年出於保交樓需要，公司大部分資金處於項目監管帳戶，帳面現金中可自由動用的比例極低。只有隨著項目建設交付，監管帳戶資金逐步釋放，方能有可動用的剩餘資金上流至集團，以償還集團層面的公開市場債務。

　　值得一提，國際信貸評級機構穆迪最新將碧桂園長期企業家族評級由「Caa1」下調三級至「Ca」。穆迪稱，評級下調反映碧桂園流動性緊張和違約風險上升，以及債券持有人潛在疲弱的追償前景。而對碧桂園評級展望仍為「負面」，因估計鑑於銷售疲弱，以及未來12至18個月有大量債務到期，碧桂園沒有足夠的內部現金資源來應對即將到期的離岸債券。

溫傑：政策力度之大超預期　惟宜只吼越地中海外潤地

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑於今日《開市Good Morning》節目指，碧桂園所謂好消息，無論債務展期或償還到部分債務是否代表財務狀況好轉很難說，但公司起碼已過了幾關，包括出到業績。另方面，本來中央一直只提「房住不炒」及「因城施策」，個別城市根據自己情況推出措施包括首期減免及利率下調等，料未必有全國一刀切政策，但現在中央再出招，其中「認房不認貸」可在大部分一線城市推出，力度之大超出市場預期，應可帶動行業向上。

　　不過，溫傑指，如想買碧桂園及恒大(03333)，建議要控制注碼及做好止蝕，就算今次博贏也只可說好彩。而對於一般投資者，最好仍是買越秀地產(00123)、中海外(00688)及華潤置地(01109)三間央企，因其在正常情況下不會倒閉，甚至可趁同業出事搶佔市場份額。雖然政策推出它們未必最受惠，但多少都有得益。策略上，可待行業再有壞消息，拖累其股價下跌時作短線部署。

　　內房股今早普遍飆升一成以上，除碧桂園外，中海外、華潤置地及龍湖(00960)都升逾一成，佔據藍籌升幅榜頭幾位。