世茂復牌股價急瀉，碧桂園雅居樂齊發盈警，內房縱獲國策力撐也博唔過？

2023-07-31

　　繼中國恒大(03333)後，自去年4月1日停牌的世茂集團(00813)亦趕在死線前補發2021及2022年度業績，兩年合共虧損約486億人民幣，今日(31日)復牌低開55%，其後跌幅擴大，收市跌逾65%。另因銷售不濟，碧桂園(02007)及雅居樂(03383)齊發盈警，料中期盈轉虧。不過，內地住建部要求各地落實支持樓市政策措施，北京、深圳及廣州齊表態支持，刺激內房股今日初段反而普遍承接上周升勢繼續上升，惟收市時大多升幅收窄甚至倒跌，難道內房股獲國策力撐也博唔過，短炒走位要夠快？

（世茂集團網頁截圖）

世茂兩年虧損486億人幣　截至去年底總負債5367億

　　世茂集團公布2021及2022年度中期和末期業績。截至2021年12月底止年度，股東應佔虧損270.93億人民幣，而截至2022年6月底止上半年，股東應佔虧損97.92億人民幣，以及截至2022年12月31日止年度，股東應佔虧損214.92億人民幣，即兩個年度共虧損485.85億人民幣。於去年底負債總額約為5367.06億人民幣，按年升約4.4%。於去年底借貸總額由2021年12月31日約2317.59億人民幣增加18.2%至2740.07億人民幣，淨負債比率升至約302.2%，2021年同期為156%。

　　世茂指，已履行復牌指引，包括刊發上市規則規定的所有尚未刊發之財務業績，及處理任何審核修訂；就公司前任核數師羅兵咸永道會計師事務所於其辭任函中提出的事項進行適當的獨立調查，故今日起復牌。展望今年，行業政策面的寬鬆趨勢有望延續，房地產行業有望溫和回暖，但政策效果顯現和信心修復仍需時間，行業當前依舊面臨著很大壓力，集團不斷進行反思與總結，多管齊下應對行業變局。

瑞銀：債務重組存變數最壞情況或被清盤　摩通：目標價降至0.94元

　　瑞銀發表研究報告指，正如融創中國(01918)，世茂就旗下債券進行債務重組，當中可能包括債轉股、延長債券期限和降低利率，這些舉措需要債權人同意且是不確定的，最壞情況可能會是離岸債券持有人向公司提出清盤呈請，法院向公司發出清盤令，因而導致清盤程序或公司退市。如以融創中國的市帳率作基準，估計世茂的市值為47億元，較目前市值降72%。而公司目標今年完成施工面積為600萬平方米，基於政府壓力及有限的現金，公司會將資源優先用於項目施工。

　　摩通指，世茂停牌長達16個月，同期出現財務問題的內房企業股價平均大跌75%，相反MSCI中國指數同期僅跌12%。流動性現緊張的內房股復牌後，股價5日平均累跌58%，市帳率(PB)平均約0.13倍，參考同業PB，推算世茂股價將於1.36元水平徘徊。而預期隨著集團錄得虧損，今、明兩年帳面價會繼續下跌，將目標價由3.3元降至0.94元，維持「減持」評級。

住建部要求落實支持樓市政策措施　京深穗表態支持

　　另一方面，繼上周中共中央政治局會議提到要「適時調整優化房地產政策」後，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的與建築施工、房地產企業的座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等支持樓市政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付。

　　在中共中央政治局會議及住建部座談會過後，外界憧憬一線城市將放寬樓市限購政策。北京市住建局率先發文表態，稱會結合北京房地產市場實際情況，與相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。深圳住建局亦發文指，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。另內媒引述廣州住建局工作人員表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

　　此外，國務院辦公廳轉發國家發展改革委《關於恢復和擴大消費措施》的通知，提到支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

摩通：措施難解民企流動性憂慮　富瑞：看好潤地中海外

　　另外，內房股將會陸續公布中期業績，摩通預期，撇除虧損企業，內房開發商及物業管理商上半年核心盈利料分別按年下跌18%及上升5%，大部分國企內房將會發布與全年盈利指引相符的中期業績，而大部分民企的盈利則會受壓。摩通雖調低大部分內房及物管股目標價，但指業績已不再是其股價最大推動力，合約銷售、政策及生存能力反而更重要。而自政治局會議以來，內房股已累升17%，接近歷次升浪的平均升幅18%，基於銷售仍然疲弱，而且房地產放寬措施難以即時解決民企內房的流動性憂慮，偏好能公布符預期業績的國企，包括華潤置地(01109)、保利物業(06049)及中海物業(02669)，另料龍湖(00960)及碧桂園服務(06098)短期反彈能力較大。

　　富瑞表示，中央政府近期對內房行業釋出正面語調，並提振了投資者信心，而國家住建部聲明為全國範圍內貸款利率的放鬆鋪平了道路，料一線城市應該是最大受益者。若相關舉措未能提振需求，料當局可能將放鬆其他限制。過去一周內房股受政策憧憬和空頭回補的影響，股價累漲15%至40%。隨著前景改善，對未來3至6個月內地房地產行業持樂觀態度，考慮到對實體市場的滯後影響，當城市級政策開始推出時，一些投資者可能會先行沽售相關股票。看好華潤置地及中海外(00688)，鑑於其在一線及二線城市可供銷售的資源豐富，料可從銷售復甦中受益。

溫傑：除非內房銷售改善　否則每次推措施可趁機沽

　　凱基亞洲投資策略部主管溫傑於今日《開市Good Morning》節目指，眾所周知內房股基本因素差，一向不建議吸納，如持有世茂，今日復牌相信會輸得很慘，如20元買入，其實現時甚麼價位沽出分別不大，不如沽出免再受其纏擾，可轉吼現時業績期中的優質股，當然亦可掉轉諗：既已跌了七至九成，沽與不沽分別不大，博其可捱過這一關，往後漸入佳境。總之，沽與不沽視乎甚麼價位買，佔投資組合多少，以及有否多餘資金，很難一概而論。

　　而對於整體內房股，溫傑指，除非見到賣樓表現有改善，否則中央推出甚麼措施也不看好，只可當作「逃生門」有貨趁機沽出。房企唯有賣到樓有現金回籠才可再起樓，起到樓買家就自然有信心。而以前中央提出的「三支箭」包括股權投資、准許發債及銀行借錢全都是「買時間」，未必可幫到受困房企，因他們本身沒錢你再借錢給他們，只會令他們的資產愈來愈少或債務愈來愈多，當然不是好事。之前中海外曾連跌14日，當時確可考慮買入，但現時就要很小心。

　　世茂今日跌65.61%收報1.52元，成交6.27億元。其他內房股升跌不一，碧桂園由升轉跌6.51%收報1.58元，雅居樂無升跌報1.38元，中海外跌0.22%報18.36元，潤地跌0.96%報36.1元，龍湖升0.97%報20.75元，越秀地產(00123)升0.79%報10.24元，富力(02777)升10.96%報1.62元，融創中國升7.97%報1.49元。物管股方面，碧桂園服務跌8.06%報8.78元，華潤萬象生活(01209)跌3.48%報37.5元，世茂服務(00873)升5.88%報1.8元，融創服務(01516)升5.79%報2.56元，雅生活(03319)升1.65%報5.55元。