政策再吹暖風　大行料銷售續改善　內房逆市造好

2023-02-21

　　內房股近日股價反覆回升，相信主要因近期內地樓市有復甦跡象，大行普遍亦料內房銷售可持續改善。另內地政策再吹暖風，中證監啟動不動產私募投資基金試點，滿足房地產融資需求。高盛料受惠過去幾個月內地支持政策，今年內房債違約率料跌至19%。今日(21日)內房股普遍承接昨日(20日)升勢逆市造好，其中華潤置地(01109)、中海外(00688)、碧桂園(02007)及龍湖(00960)等都一度飆逾半成，不過有大行提醒內房銷售是否復甦仍需再觀察幾個月，加上大市調整未完，內房股其後升幅收窄。

(華潤置地網頁截圖)

中證監啟動不動產私募投資基金試點　滿足房地產融資需求

　　中證監宣布啟動不動產私募投資基金試點工作，進一步滿足不動產領域合理融資需求，促進房地產市場盤活存量。基金投資範圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。中證監稱，考慮到基金規模較大、期限較長等特點，投資者需有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

　　為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關於股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。

江蘇揚州取消二手房限售　首套房貸利率降至3.8%

　　內地再有地方城市鬆綁政策谷樓市，江蘇揚州住建局於20日出台《關於積極支持剛需和改善性住房需求的通知》，提到「在市區新購買改善性住房的，其原有住房取得不動產權證書即可上市交易」，這意味著揚州取消二手房3年限售政策。此外，揚州又將首套房貸利率由4.1%降至3.8%。另貝殼研究院統計數據顯示，2月百城首套房貸利率平均為4.04%，環比下降6基點，創2019年以來新低。

　　另邊廂，深圳市龍崗區信城縉悅花園推出「3成首付只需30萬人民幣，開發商送60萬人民幣不用還」、變相僅需一成首付的折扣活動，不過，深圳市龍崗區住建局的工作人員表示，低首付是明令禁止的，送兩成首付相當於私自下調備案價，該項目因為擾亂市場已被相關部門查處。

上月70城樓價指數環比轉漲0.1%　大摩料3及4月內房銷售轉升

　　國家統計局近日發布1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，《路透》根據數據測算，1月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比轉為上升0.1%，此前連續5個月環比下跌。另外，大摩指，本月第二周走訪了北京、上海及杭州等16個住宅項目，發現近期推出的項目售罄比率高達80%以上，部分甚至全數售出，睇樓量亦強勁，項目預售出現超額認購。物業代理認為，主要受中國重新開放及政策寬鬆帶動，但受限價影響，主要城市地區的新樓樓價較二手低10%至15%，估計將繼續刺激新樓銷售。大摩對內地房地產今年銷售樂觀，指受惠於去年低基數、買家置業氣氛改善，以及更多新項目推出，預期3月及4月內房銷售將由跌轉升，並估計全年銷量增長2%。

　　不過，內地官媒《經濟日報》發文指，房地產調控政策應進一步提升精準度，聚焦剛性和改善性住房需求。部分熱點城市或面臨新一輪樓價上升壓力，隨著市場回暖以及資金向房地產行業集中，應警惕再度出現新一輪房價過快上漲，以及投機炒作行為。

高盛：受惠內地支持政策　今年內房債違約率料跌至19%

　　另外，高盛發表最新報告指，受惠過去幾個月內地政府推出的支持政策，減低了內房高收益債的風險。雖然預期今年仍有內房出現違約，但行業支持政策令違約規模較預期小，故將內房美元債今年違約率預測由原來的28%降低至19%。高盛又指，內房行業去年違約率高於40%，去年12月的初步預測，是基於疲軟的內地房地產市場，及額外流動性支持可能會偏向更優質的開發商。

　　惟美銀證券認為，去年11月以來中央推出一系列支持房地產行業措施，但內房融資情況僅輕微改善，內房在離岸債融資市場仍然淡靜。未來私營內房發展商融資情況能否進一步改善，須視乎中央會否推出更多寬鬆措施，以及樓市復甦步伐。

摩通：本月內房銷售料按年改善　惟需再觀察幾個月

　　摩通上周發表報告指，相信2月內房整體銷售按年比較將有所改善，但市場可能需要再觀察幾個月的數據來確認內房復甦趨勢，因為銷售突然回升可能只是由於重新開放後的壓抑需求釋放。隨著出現更多可持續銷售復甦的證明，內房板塊可能會在6個月內反彈。在目前估值下，於內房及物管國企股中更偏好中海外和保利物業(06049)，高風險與回報主題股中偏好碧桂園服務(06098)及新城發展(01030)。

　　匯證則指，內地近幾個月對房地產行業提供支持，令內房及相關板塊炒高。儘管預期內房今年中的銷售將有所回升，但相關數據或仍令人失望，短期對內房的看法審慎，惟仍予華潤置地、萬科企業(02202)及碧桂園「買入」評級，分別予目標價47.9元、21.8元及4元。

　　內房股上午普遍錄得升幅，其中華潤置地升逾3%，為表現最佳藍籌。物管股則升跌不一，華潤萬象生活(01209)升1.35%報45.15元，世茂服務(00873)升0.78%報2.57元，中海物業(02669)跌5.5%報9.45元，碧桂園服務跌1.08%報16.54元。