反彈又如何？債務危機升級兼樓市疲弱　內房股不值博！

2022-11-01

　　內房股近期受累房債危機升級連日急挫，其中被列為「示範民企」的旭輝(00884)自10月27日停牌，集團最新公布無法與境外債權人達成協議，暫停支付本息，今日(1日)復牌即急插逾兩成半。而有「最穩健民營內房」之稱的龍湖(00960)，昨日(31日)公布創辦人吳亞軍已辭任執董、主席等職務，引發市場憂慮公司流動性，拖累股價一度暴瀉44%。惟在今日大市急升下，內房及與其唇齒相依的內銀終見止跌回升，其中昨日急跌的龍湖獲大行唱好更急彈8%，但在債務危機升級加上樓市不見起色下，內房內銀能否持續造好成疑。

(旭輝網頁截圖)

旭輝無法與境外債權人達協議停付本息

　　旭輝控股表示無法與今年10月份有還款義務的境外債務的所有債權人達成協議，以讓集團補救延遲還款問題，因此已終止所有相關討論，並暫停支付所有應付的本金和利息。集團目前境外債務總額(包括銀行貸款、優先票據和可換股債券)約68.5億美元，暫停支付的款項(即到期未付的本金和利息)總額約4.14億美元，將全力保交付、保經營及維護境內融資，目前仍保持正常商業運營。

　　另外，綠地控股(滬：600606)公告稱，擬對旗下9隻美元債展期發起同意徵求，其中2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其餘債券均展期兩年，展期期間票息不變。上坤地產(06900)亦公告稱，未能豁免或延長票據強制贖回義務，導致產生票據條款項下的違約事件，此類事件導致公司2023年到期的13.5%優先票據出現交叉違約。

　　值得一提，近日龍湖、碧桂園(02007)、綠城(03900)等多家內房的境內與境外債券同步重挫，市場當前關注房企下周要償還的龐大規模利息，有統計數據顯示，下周至少有7隻、累計規模超100億元(人民幣．下同)的房企債券將集中付息，包括世茂(00813)、碧桂園、保利發展(滬：600048)等多家房企公司債將迎來付息兌付日。

花旗：市場對龍湖流動性過慮　野村：民企內房將持續受困

　　另外，龍湖創辦人吳亞軍由於個人年齡及身體原因宣布辭任主席、執行董事等職務，但仍有大行唱好，其中花旗指，吳亞軍辭職是公司專業管理的轉型，並反映公司自上市以來致力制度化。考慮到龍湖土地收購的良好步伐、第三季銷售增長和強勁的資產負債表後，花旗認為市場對該公司流動性的關注過慮，雖然內房經營環境具挑戰性，但龍湖仍獲得往來銀行支持，維持「買入」評級，目標價為50.1元。

　　不過，野村對吳亞軍辭任感到意外，憂慮公司將缺乏領導能力，以及對板塊有所影響。野村又指，她在二十大過後不久，內房市場前景疲弱情況下辭職，預期此舉或惹起更多市場猜測及投資者憂慮，而她本人對龍湖管理層方向及文化影響亦難以被取代，現時她離開或顯示板塊的一個時代終結，民企發展商在板塊下行周期中將持續受困，惟維持龍湖目標價40.6元及「買入」評級不變。瑞銀則憂慮吳亞軍的辭職可能會影響龍湖持份者的信心，並左右供應商、購房者和金融機構的看法，並可能會對龍湖帶來流動性壓力，維持龍湖「中性」評級，目標價25.7元。

　　龍湖為使股價回穩，稱董事會已確認集團業務運營穩定，財務狀況健康安全，並表示已提前償還2023年到期之部分銀團貸款51億元，另控股股東Charm Talent International Limited於公開市場增持公司300萬股股份，未來會在適當時機持續增持公司股權及債券。Charm Talent昨亦於公開市場買入集團發行的於2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據本金500萬美元。

克而瑞：百強房企10月銷售額環比降2.6%　同比跌28.4%

　　另方面，內地樓市依然沒起色。克而瑞地產研究報告稱，10月份百強房企單月實現銷售金額5560.7億元人民幣，環比降低2.6%，降幅高於往年平均，同比跌28.4%。雖然規模房企積極把握國慶假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業整體銷售仍延續了相對低迷的表現。目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內多區域疫情的影響，企業整體的銷售去化壓力在進一步加大。

　　另據中原地產研究院統計數據顯示，今年前10個月，全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地金額為25873.1億元人民幣，同比下降31%。內媒引述中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，在房地產市場下行態勢未見明顯改善、房企資金承壓背景下，企業參與積極性不足，土拍市場持續低溫運行。

野村：樓市復甦緩慢　中央政策愈來愈難恢復買家信心

　　野村上周發表研報指，據國統局數據，中國房地產行業延續疲軟復甦趨勢，9月房地產銷售價值按年跌14%，而8月則跌20%。然而，內地樓市的緩慢復甦步伐仍遠遠不夠，除了買家收入持續疲弱外，更重要的是他們的信心不足。如果房地產銷售未見顯著刺激，仍預期中央在第四季有推出進一步寬鬆政策的可能，但潛在政策愈來愈難以恢復買家信心，若當局愈遲出手，提振市場信心的難度則愈大，相信資本市場信心不足的情況將加劇，直至有具成效的政策出台。

　　野村又指，由於預期中央將進一步放寬政策，當初過早看好內房股，但個別民營房企的債務問題，包括旭輝港元換股債違約，導致內房股股價在過去數周波動，重申華潤置地(01109)繼續是其在內房板塊中首選。

黃瑋傑：部分內房或現違約停牌清盤　風險高不值博

　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Good Morning》節目則指，內房是現時最棘手板塊，債務問題嚴重，投資信心薄弱，最近連中海外(00688)、潤地及越秀地產(00123)等較穩陣的國企內房都遭洗倉式拋售。而內房不止前景未明朗，盈利下跌，部分更可能因資不抵債出現違約停牌清盤，風險高不值博，龍湖即使仍獲大行唱好，「可能也只是一堆爛蘋果中沒那麼爛的一個。」

惠譽：銀行對內房直接貸款敞口可控　惟受困樓市復甦需時等問題

　　另外，內銀近期亦受內房拖累股價走弱。惠譽大中華區銀行評級主管Grace Wu接受彭博電視採訪時表示，未來幾個季度中國銀行業的淨息差前景仍將承壓，部分反映早前利率下調的影響，以及對於銀行需降低借款成本來支持經濟復甦的普遍預期。而隨著國內房地產市場壓力的延續，貸款減記將維持高位，再考慮到防疫限制措施對企業和消費的影響，未來盈利仍將承受一定壓力。雖然銀行對房地產開發商的直接貸款敞口仍然可控，行業整體達6至7%，但關鍵問題在於房產市場復甦需要多久、較長期來看如何重塑購房者對市場的信心等問題。

　　今日內房股普遍上升，龍湖升8.2%收報10.82元，碧桂園升3.96%報1.05元，中海外升1.07%報15.14元，潤地升3.25%報25.4元，萬科(02202)升0.99%報10.18元，雅居樂(03383)升5.37%報1.57元，富力(02777)升2.8%報1.1元，惟旭輝跌25%報0.39元。至於內銀，建行(00939)升0.24%報4.18元，工行(01398)升0.29%報4.42元，中行(03988)升0.79%報2.55元，農行(01288)升0.45%報2.25元，招行(03968)升8.72%報28.05元，郵儲行(01658)升3.3%報3.76元。