美猛加息樓價看跌　地產股何去何從？

2022-09-22

　　美國聯儲局一如預期加息0.75厘，但會後聲明鷹氣連連，料今年內再加息1.25厘，匯豐銀行隨即於中午宣布上調最優惠利率(P)0.125厘，是香港自2018年以來再度加息，但加幅較預期溫和，暫對供樓人士造成的壓力似有限，今日(22日)地產股未見太大壓力，長實(01113)和信置(00083)都跌不足1%，反而加P幅度不如預期的匯控(00005)急跌逾3%，而渣打(02888)、中銀香港(02388)及恒生(00011)亦於收市後公布將P上調0.125厘。

(長實網頁截圖)

料儲局今年內再加息1.25厘　2024年才有望減息

　　美國聯儲局一如預期加息0.75厘，至介乎3至3.25厘，但聯儲局主席鮑威爾在聲明中指，會繼續以強硬手段應對40年高的通脹率，直至通脹得以解決，警告在這過程中難免會帶來痛楚，更暗示今年餘下兩次議息將再有一次加息0.75厘。根據儲局點陣圖的預測中位數，預計今年內仍會再加息1.25厘，11月再加息0.75厘的機率約72%，到今年底聯邦基金利率有機會攀上4.25至4.5厘水平，到2023年或攀上4.5至4.75厘才見頂。至於減息日期估計要到2024年才有望出現。

　　高盛發表報告指，預計2023年年底聯邦基金利率目標區間為4.5至4.75%，現在經濟預測摘要中的點陣圖中位數顯示基金利率在今年底為4.375%，在2023年底為4.625%。按相關路徑，料聯儲局可能對應於11月會議上加息75個基點、12月加息50個基點和明年1月加息25個基點，高於該行預測。

港銀加最優惠利率0.125厘比預期小　中原指利淡轉為利好因素

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，現時一個月銀行同業拆息(HIBOR)處於2.5厘以上，在聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，在資金成本壓力下，香港銀行加息已難避免，預計港銀將於4年內首次加息(P)，加幅約0.25厘。由於加息周期開始，在未來供樓負擔將逐漸增加，有意置業人士要避免借到盡。星展香港財資市場部環球市場策略師李若凡則指，港元拆息近期已經明顯上升，銀行有較大誘因加P，估計加幅0.25厘，預料供樓成本未必增加太多，但對樓市可能造成情緒影響。

　　不過，匯豐銀行宣布由明日(23日)起上調港元最優惠利率0.125厘，由年利率5厘調高至5.125厘，比預期溫和。匯豐香港區行政總裁林慧虹表示，市場已普遍預期港元最優惠利率將會上調，今天的公布標誌著本港加息周期的開始，而鑑於美國通脹率仍然居高不下，市場預期美國這次加息周期仍未完結，將會繼續審視外圍經濟情況和香港經濟前景，有必要時將再次調整港元利率。渣打銀行(香港)亦於收市後公布由明日起最優惠貸款利率將上調0.125厘，中銀香港則自下周一(26日)起將港元最優惠利率上調0.125厘，恒生亦於下周二(27日)起上調港元最優惠年利率0.125厘。

　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行上調最優惠利率幅度相當溫和，較市場預期之0.25厘少，本港加P後，市場按息以2.625%至2.725%為主，以30年期計，供樓人士之每月供款增加1.7%，而估計年內加P累計不多於0.5厘，年底按息仍處約3厘低水平，而加P幅度較預期溫和，利淡轉為利好因素，相信消化加息因素後，對樓市實質影響不大。渣打大中華區高級經濟師劉健恒則指，聯儲局年內仍會議息兩次，預料最優惠利率將再有上調空間，不排除港銀會在11、12月再加P各一次，幅度料與匯豐今次相若，而今次加P的幅度對供樓人士造成的壓力有限，市場較關注其他宏觀因素，如香港防疫措施和外圍經濟衰退風險等會較影響入市信心。

陳茂波：樓價不會斷崖式調整　本港資金充裕料加P幅度較小

　　財政司司長陳茂波則表示，本港物業市場氣氛受加息影響，成交量相對淡靜，但樓價同受就業及收入多方面因素影響，並不會出現斷崖式調整，而因本港資金較充裕，相信最優惠利率有可能受到影響，不過即使上調，幅度仍會較小。

　　金管局總裁余偉文則表示，本港樓市今年至今下跌約5%，雖然息率為影響樓市的因素，但有不同因素，如樓宇供求及香港經濟情況等，也會影響樓市發展，局方會一直監察市場情況，確保監管措施，包括壓測措施，能切合當刻的市場情況，亦會按照樓市周期情況，為逆周期措施作調整。

美聯料樓價或跌至2017年底水平　中原料下季樓價跌3至5%

　　雖然今次加P幅度較預期溫和，但有一點要留意，是之前銀行已加了樓按封頂利率。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至2017年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及施政報告有沒有進一步刺激經濟或減辣措施，暫時維持全年樓價跌約8%的預測。「美聯樓價指數」最新報159.2點，已相當貼近2019年錄得的低位158.25點，料短期或將跌穿此水平，年內迄今樓價已跌7.23%。不過，息口走勢只是影響樓市其中一項因素，由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試。惟要留意加息會影響股市及投資氣氛，加上部分銀行定期存款加息吸客，料吸引部分資金流向高息且穩定的投資產品，對樓市構成一定壓力。

　　另中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港樓價走勢受多方因素影響，如疫下港府對外開放政策，地緣政治等，雖然是次香港加息幅度較預期細，但四年來首次加息，難免對準備入市的買家造成心理壓力，窒礙買家入市決心，相信樓價第四季將繼續調整，惟只窄幅下調3至5%，預測全年累積跌幅為10%。