樓價續跌美猛加息　惟可吼低負債高息地產股

2022-07-28

　　差估署最新公布樓價指數再跌逾1%，連跌兩個月，上半年累跌3.4%，另美國聯儲局一如預期宣布加息0.75厘，9月仍可能大幅加息，料本港今季不得不跟隨，不過財爺陳茂波及金管局都大派定心丸，料樓價不會因加息急跌，加上亦有大行看好個別低負債及可能增派息的地產股，普遍高息地產股今日(28日)不見異動，只隨大市偏軟。

(長實集團網頁截圖)

差估署：6月樓價指數再跌1.14%　上半年累跌3.4%

　　差估署昨日(27日)公布最新數據顯示，今年6月份私人住宅售價指數報380.5點，較5月的384.9點再跌1.14%，連跌兩個月兼創近4個月最大單月跌幅。今年次季，樓價指數微跌0.24%，上半年則累跌3.4%，而比起去年9月份的歷史高位398.1點，更累跌4.42%。

利嘉閣：通關成救命稻草　華僑永亨：今年樓價料錄中至高單位數跌幅

　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，6月份差估署樓價指數主要反映5月中旬至6月上旬市況，當時美國大幅加息四分三厘，亦碰上疫情略有反彈，導致市場表現審慎，買家入市步伐減慢下，二手業主需擴大議價空間及減價，導致樓價跌幅加大，預料下次公布的7月份樓價指數有機會再跌1%左右。受息口趨升困擾，加上疫情反覆及一手新盤低價搶灘，二手市場量價備受衝擊，不過倘能維持疫情受控，並能加快通關步伐，將成市場的一根救命稻草，下半年樓價料可有較顯著的反彈空間，否則在缺乏利好因素並適逢本地銀行之後有機會跟隨美國加息下，全年樓價恐難扭轉微跌格局。

　　華僑永亨銀行經濟師姜靜則表示，參考過往本港樓價回調周期，現時已出現多個樓市回調條件，料今年本港樓價將錄得中至高單位數跌幅，但強調現時香港業主的持貨能力及意願更強，因政府推出多輪措施打擊投機需求，亦有超過一半的業主不需要償還按揭貸款。

鮑威爾暗示9月大幅加息仍合適　經絡料拆息持續上升加速銀行加P

　　另方面，美國聯儲局一如預期宣布加息0.75厘，將聯邦基金利率目標範圍調高至2.25至2.5厘。聯儲局主席鮑威爾表示，未來的加息幅度仍然取決於數據表現及經濟狀況，又暗示下次會議(9月)異常地大幅加息可能仍然合適，但隨著進一步大幅加息，之後的加息步伐將會減慢。因應美國加息，香港金管局宣布，基本利率根據預設公式上調0.75厘至2.75厘，即時生效。

　　本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)昨升至1.31厘，連升9個交易日，創自2020年4月27日新高。以現時最新拆息按揭計劃(H按)為H+1.3%計算，H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，香港銀行體系結餘已迅速減少至近1600億元水平，相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急，而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後，第三季有機會挑戰1.8厘，或導致銀行加快調升最優惠利率(P)的步伐。

陳茂波：單靠加息不可能致樓價急跌　余偉文：不擔心樓市調整

　　財政司司長陳茂波表示，在聯匯制度下，美國持續加息，港息無可避免趨升，但相信不太可能引發類似1998年的樓市危機，目前銀行同業拆息(HIBOR)按揭貸款利率2.2厘，遠低於1998年時的9.5厘，即使稍為加息，兩者並無可比性。單靠加息亦不太可能導致樓價急跌，亦要考慮供求及整體經濟形勢等其他因素。本港銀行業流動性現時仍相對充足，香港毋須跟隨美國的加息幅度及速度，但預計未來數月最優惠利率可能上調。儘管加重了按揭還款人的負擔，但銀行需要為還款人作壓力測試，現時本港業主持貨能力保持非常穩健，而樓市存有較強剛性需求，基本面維持韌性，但相關情緒會較低落。

　　金管局總裁余偉文則指，現時港元短期拆息利率上升速度較中長期為快，隨著港美息差拉闊，預期相關的港元拆息利率上升的趨勢將會持續或加快。個別銀行早前已上調按揭鎖息上限，隨著港元拆息向上，本港銀行有可能上調存貸息率包括最優惠利率，市民借貸前，要小心評估利率風險。不過，他表示不擔心本港樓市會出現調整，因金管局對銀行在還款人能力上有較高要求，惟呼籲市民為作出按揭貸款的決定作評估。

大摩：料下半年一手樓銷售放緩　惟仍看好低負債增派息地產股

　　摩根士丹利近日發表報告指，隨著利率趨升，將利淡本港住宅樓市及高負債的本港地產商，料本港一手物業於今年下半年銷售會放緩，因在美聯儲局在9月公布議息結果後，港銀或會上調最優惠利率，今年下半年HIBOR可能會顯著提升。不過，大摩仍喜好低負債率、租金調整率較好及派息增長的股份，並最看好寫字樓，其次為零售，最看淡住宅樓市。

　　大摩又指，本港地產股股息率逾5厘，且多家地產商維持平穩派息，部分資產負債率強勁的公司更有可能增加派息，包括長實(01113)、信置(00083)及太古地產(01972) ，其中特別推介長實，因其負債較低及本港住宅發展業務佔比較小，同時亦喜愛恒隆地產(00101)及太古地產，長實目標價由60元升至65元。另上調新世界發展(00017)評級，由「減持」升至「與大市同步」，料集團出售非核心資產可支持高股息(7.8%)。不過，建議「減持」九倉置業(01997)及恒基地產(00012) ，新地(00016)目標價亦由103元降至102元。

美銀：料按揭利率更快上升需求不確定　放寬入境隔離或會提振表現

　　另美銀證券發表最新報告指，在進入今年上半年的盈利公布時間，維持對本港地產發展商不冷不熱看法，行業估值不昂貴，且普遍有強勁的資產負債表，不過預期按揭利率將於下半年更快上升的情況下，行業面對需求不確定性。估計一個月HIBOR於今年底將升至3.1%，高於早前預測的2.5%，明年底進一步上升至3.35%。

　　美銀證券又指，根據調查，本港寫字樓市場仍面對「去中心化」問題，而零售物業市場表現依然取決於與內地通關的時間。不過，若如本地傳媒報道香港或於11月明顯放寬甚至取消海外入境隔離措施，行業表現或會有提振，其中喜好有強勁資產負債表的企業(最好有股票回購支持)如長實，予長實及嘉里建設(00683)「買入」評級，目標價分別為64元及25元；予新地、信置(00083)及新世界「中性」評級，目標價分別為100元、12元及30.5元；予恒地「跑輸大市」評級，目標價25元。

林家亨：加息醞釀多時新樓剛需仍在　料地產股股價貼近大市

　　今日《開市Good Morning》節目請來國農證券董事總經理林家亨，他指香港第三季有機會跟隨美國加息，因如果不再加息彌補息差擴闊，港匯會承受很大壓力。不過，他預料，地產股股價不會有太大調整，因加息消息已醞釀半年，而移民潮只會令二手樓價受壓，新樓樓價近兩三個月不見太大下跌空間，因新屋剛需仍在。他指出，對地產商收益料不會有太大影響，未來半年股價走勢料貼近大市。而加息會令人聯想到地產股財務能力，其中新地完全不需擔心，如揀龍頭，新地可視為優質地產股。