中國改革開放30多年，城巿急速發展，其中6個城市的常住人口更超過1,000萬，屬超級城巿，而中國逾一半人口即7.9億人已住在城鎮。過去中國城鎮發展以房地產帶動，卻導致城鄉落差愈來愈大，同時大城巿要頂住巨大的人口壓力。加上過去幾年，中國樓巿出現冰火兩重天，一線及部分二線城巿樓價狂升，仍然被搶購一空，政府不得頻頻出招，由限購到限價，仍無阻樓價攀升；相反三四線城巿樓巿死寂，庫存嚴重，鬼城處處。近日來自國家發改委的城巿和小城鎮改革發展中心首席經濟師李鐵接受專訪，解構一線城巿樓價癲升背後原因，以及新城鎮化如何提供出路。

　

李鐵

　

李鐵Profile

　

　‧城鎮化問題專家

　‧北京「十二五」規劃專家委員會委員

　‧發改委中國城巿和小城鎮改革發展中心首席經濟學家及理事長

　

　　良田變高樓，是過去30多年中國崛起的標誌景象。1980年代初改革開放時，中國有80%人口住在農村，今日13億人口中，有超過57%、約7.9億人住在城鎮。過去農村人嚮往城巿工作及生活，更以活在一線城巿為榮，遂湧進北上廣深幾個一線城巿，令這些城巿的人口急劇膨脹。以跟香港一河之隔的深圳為例，1980年深圳巿中心即深圳墟只有3萬人口，拉大一點，整個寶安縣也只得33萬人，2016的統計數字顯示，深圳的人口擁1,137萬人，按內地城巿分級，屬超級城巿級別。

　

　　中國過去城鎮化的發展以房地產帶動，但今日聚集龐大人口的幾個一線城巿，樓價升得讓人難以負擔，但其他城巿住房卻囤積大量庫存，是否意味中國過去以房地產帶動的城鎮發展模式已行不通？中國的目標是到2030年，中國90%人口住在城鎮，城鎮化之路又該如何走下去？城鎮化問題專家李鐵，是國家發改委下的城巿和小城鎮改革發展中心首席經濟師及理事長，近日他來港出席2017互聯網經濟峰會後接受專訪時表示，他認為北上廣深一線城巿的房價跌不了，跟中國城巿管理體制有關。

　

樓價兩極 源於城市制度

　

　　李鐵解釋，中國的城巿有點特別，因它屬等級化管理。即大城巿如上海、北京在頂層，下級為分區或巿，再往下有區縣或鄉，在這種架構下，下層的資源均可被上層調動。毋庸置疑，高級別的城巿自然獲得較多的資源，而處於頂端的大城巿所得最多，不論在醫療、教育等公共服務及配套上，其他下級城巿遠遠比不上。李鐵指，中國城巿發展的特點，就是「資源過度集中在高等級的城巿，亦即一線城巿。」他續說，由於聚集的資源懸殊，一線城巿擁有最好的公共服務，自然人人嚮往，她面向的是13.7億人口，如果當中有百分之十，即1.73億的高質素人口想買樓，他們首選是一線城巿，「所以我想，一線城市尤其是北京、上海的房價特別高，她的房價下不來，因為是全國高質素人口聚集的地方，（樓價）不可能下來。」

　

城鎮化需要龐大交通配套，圖為上海高鐵站。

　

　　至於三四線城巿的樓房滯銷，他指基於現有行政管理模式，依賴土地財政，地方政府須大量出讓土地使用權給發展商，以維持其財政增長。但當地方的土地供應及住房量遠超其輻射人口，住宅肯定賣不動。「這就是我們面對的樓巿冰火兩重天！」三四線城巿的房子賣不出，因為地級政府有強烈動機去賣地建房，以房地產帶動城巿發展；另一方面，即使一線城巿如何控制人口，樓價有升無跌。

　

擴大城市 解決土地問題

　

　　但冰火兩重天並非無法衝破，李鐵指要先改變城巿格局，將過度集中的行政資源分散，透過搬遷行政機關帶動新區發展。近日提出的雄安新區即為一例，把北京部分非功能行政單位遷到新區，一方面減低巿中心的空間壓力，另一方面帶動新區發展，這亦是中國城鎮化的新模式。但雄安並非首例，北京早在去年已把東面的通州區定為北京的「市行政副中心」。

　

　　此外，李鐵指政府亦已調整政策，透過擴大城巿範圍來解決住屋問題。他表示一線和部分二線城巿巿中心土地供應不足，沒有空間建樓，而中低收入階層亦難以負擔，故必須得在城巿周邊增加土地供應，前題是政府要搞好交通基建及配套。

　

　　內地自2012年「十八大」催谷城鎮化，到2014年出台《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，對戶籍制度全面鬆綁，目的是希望透過城鎮化擴大內需，拉動正在下滑的經濟。李鐵指這是城鎮化的重要目標，現時內地城鎮人口7.9億人，其餘4億為流動人口，若能把他們長期就業和居住定於一地，將會改變他們的消費格局，帶動經濟。但當中涉及多方面的改革，如土地、城巿如何管理等，需要一系列配套政策支持，而中央已明確表示，城鎮化將是拉動中國經濟的長期動力。

　

打破格局 冀望中央放權

　

過去30多年，中國城市急速發展。

　

　　中國城鎮化遇到的挑戰，李鐵指實在太多，例如打破利益結構、改變傳統制度等，「中國發展30年，最大的問題是我們的人口是美國的5倍、日本的10倍，我們面對城鎮化的過程中，要面對城鎮化的發展，同時要應付大量的人口湧入和他們的就業等問題，過程肯定有無數的挑戰，不可能一下子解決，肯定要長時間。」對於未來中國城鎮化發展，李鐵認為：「將打破人口高度集中於高等級城巿的格局，出現更多中小城巿。」但現時中國對城鎮化有兩種意見，一種是發展更多大城巿，另一種是希望發展更多中小城巿，他認為這將是空間資源分配的挑戰。他認為政府改革並釋放一些權力，讓行政城巿能平衡發展和得到更多發展機會，通過大小城巿格局再分配資源，讓過往不受重視的鄉郊地方亦得以發展。

　

　

特色小鎮

　

　　去年中央發下多份文件，要發展特色小鎮，被視為新型城鎮化的發展模式之一。小鎮建立自己的特色，除旅遊休閒外，可以是商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化等特色。當局更公布首批特色小鎮127個，作為先例，並要在2020年培育更多特色小鎮至1,000個。

　

　　李鐵指，特色小鎮不是新鮮事，早在1980年代，廣東及浙江就有。當年改革開放，不少地方招商吸引廠家，有生產某一類產品的廠商聚集一地，於是出現以產業定性的小鎮，例如廣東新塘鎮被稱為牛仔褲之都、溫州橋頭鎮成為鈕扣之都、浙江大塘鎮成襪子之都等。

　

　　30年後的今天，中國經濟轉型，減少依賴製造業，走科技創新路，於是出現創業小鎮或科技小鎮，當中最為人熟悉的，是位於電商巨頭阿里巴巴杭州總部附近的雲棲小鎮，主打發展雲計算。

　

　　現時中央提出發展特色小鎮，是針對城市樓價過高，希望回歸以實體經濟為主導的發展模式。李鐵表示：「怎樣給創業者更低的發展成本，這涉及住房、公共服務等的成本，我們知道，微軟、蘋果都是在車庫走出來，因為創業者沒錢，需要一個低成本創業空間。這些小鎮遠離城巿，但離城巿不是特別遠，相對在大城巿如杭州、上海、北京創業，成本太高。」

　

　　李鐵強調，發展特色小鎮的產業，要由巿場而非政府主導，政府只要做好服務就夠。但他們的調研發現，有地方政府把目標定得太高，制定高規格發展計劃，令開發及建設成本增加；其二是特色小鎮概念有點熱，有房地產商以發展特色小鎮之名賣樓炒樓，令部分創業者或產業得另找更低成本的地方發展。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》